איך נשקיע מבלי ליפול קורבן לפרשת ענבל אור?
קבוצת רכישה – נקודות תורפה, כשלים ופתרונות
פורסם בתאריך:
מאת: עו"ד אביעזר גרואר
“קבוצת הרכישה” הוקמה במטרה להוזיל את מחיר הדירה לקונה, הן בפרויקטים קטנים/בינוניים ולאחרונה גם בפרויקטים גדולים. כך למשל פרויקט “יונייטד שרונה” בדרום הקריה בתל אביב, המיועד ל-324 יחידות דיור ושטחי משרדים ומסחר בהם נרכשה הקרקע מן המנהל בסכום של כ-1.25 מיליארד (כולל מע”מ). בהתאם לכך מחיר מרכיב הקרקע בלבד, הממוצע, לדירה בפרויקט “יונייטד שרונה” עומד על סך של כ-3.5 מיליון ₪.
ההפחתה במחיר דירה לקונה בקבוצת רכישה בהשוואה לאותה דירה הנרכשת מקבלן עשויה להגיע לכדי- 20% ואף יותר והיא נובעת מהוזלת מרכיבי הקרקע, הבניה ולעיתים גם המיסוי. לצורך ההמחשה, באחד הבניינים ברמת גן אשר שווקו על ידי חב’ אור סיטי מקבוצת ענבל אור, היה אומדן המחיר הכולל 1.16 – 1.34 מיליון ₪ עבור דירה בת 3 חדרים (מרכיב הקרקע ומרכיב הבניה) ואומדן המחיר עבור דירה בת 4 חדרים היה 1.5 – 1.6 מיליון ₪.
העיקרון העומד מאחורי קבוצת הרכישה הוא, שהקונים הם אלה הרוכשים בעצמם את הקרקע מבעלי הקרקע והם המזמינים את שירותי התיכנון וכן את שירותי הבניה מחברה קבלנית (בניה עצמית משותפת), זאת בניגוד לרכישה מקבלן בה הרוכש מקבל דירה בנויה ומושלמת (“מפתח”) ללא מעורבות מצידו בתהליך.
בקבוצת הרכישה קיים גורם מארגן (הקרוי לעיתים “המנהל” או “מארגן הקבוצה”), אשר תפקידו לבצע את הפעולות המרכזיות של רכישת המגרש, הזמנת שירותי התכנון לפרויקט והזמנת שירותי בנייה וכן לתאם בין הרוכשים המתקשרים בעסקה זו אשר אין להם היכרות מוקדמת בדרך כלל.
הגורם המארגן הינו החוליה המרכזית בפרויקט - עמוד שדרה והוא גם שוכר עבור הקבוצה שירותי ייעוץ משפטי, וייעוץ כלכלי וכן את הגורם המממן (הבנק). ואכן, בסיכומו של דבר, פרויקטים רבים של דירות מגורים ומשרדים הוקמו באמצעות קבוצות רכישה בתמורה הנמוכה משמעותית ממחיר אותן יחידות אשר נמכרו ע”י קבלן.
יצוין כי ברוב המקרים הגורמים העומדים מאחורי הפרויקט המבוצע על ידי קבוצת הרכישה הינם גורמים מקצועיים, מנוסים, אחראים ויעילים, לרבות עורכי הדין המלווים את העסקה.
“פרשת ענבל אור” אשר עלתה לכותרות בתקופה האחרונה הציבה תמרור אזהרה בפני רוכשים במסגרת קבוצת הרכישה. כדי לבחון את הדברים, ראוי תחילה לערוך השוואה בסיסית של מספר פרמטרים מרכזיים בין רכישה מקבלן לרכישה במסגרת קבוצת רכישה.
תמורה ומועד מסירה:
ברכישת דירה מקבלן מקבל הקונה נכס בנוי וגמור (“מפתח”) במחיר סופי ובמועד מוגדר מראש. התמורה ולוח הזמנים בדרך כלל קבועים וקשיחים. התמורה הינה סופית ולא ניתן בעיקרון לחרוג ממנה וכך גם מועד המסירה. בהתאם לכך נקבעת גם סנקציה (פיצוי) לחריגה ממועד המסירה לאחר תקופת ארכה מוסכמת (“גרייס”).
לעומת זאת, ברכישה באמצעות קבוצת רכישה, “אני”– הרוכש הוא הבעלים של הקרקע לאורך כל התהליך (בעקבות הרכישה של המגרש) ואני, הרוכש, הוא זה שאחראי להליך התכנוני ולקבלת היתר וכן להתקשרות עם החברה הקבלנית להקמת המבנה (באמצעות הגורם המארגן).
במצב דברים זה, אל מי אבוא בטענות כאשר למשל, לא ניתן היתר בניה לבניית כל היחידות בבניין, או במקרה בו שטח דירה שאושר קטן משמעותית מזה שתוכנן, או לא אושרו מחסן או חניה נוספת וכמובן במצב בו חל שינוי משמעותי בעלויות ובלוח הזמנים? בהתאם לכך, בעסקה של קבוצת רכישה, ההתייחסות למרכיבי התמורה - מחיר הקרקע ומחיר הבניה הינם ברמת “אומדן” בלבד.
בהצטרפות לקבוצת הרכישה לפני קבלת היתר בניה ובחירת קבלן, כפי שנעשה ברוב המקרים, נושא לוח הזמנים והתמורה אינו סגור ויש לקחת בחשבון אפשרות לשינוי, גם מהותי, בנושאים אלה. לא אחת נדרש הקונה להוסיף סכום ניכר לתמורה או קיימת חריגה משמעותית במועד המסירה בפועל. מצב דברים בעייתי זה לא מתקיים בדרך כלל ברכישה מקבלן.
יצויין כי בחלק מקבוצות הרכישה נקבע כי הגורם המארגן יישא בתוצאות השינוי בעלות הבניה או במועד המסירה. שימו לב לכך, שלא פעם הוספו תנאים אשר שוללים למעשה את הזכות לפיצוי.
הגנה על כספי הרכישה והעסקה
חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה– 1974 מעניק הגנה לרוכש דירה מקבלן כדי להבטיח את כספי הרכישה במקרה של פשיטת רגל או פירוק של הקבלן/החברה הקבלנית וכן הגנה לרוכש דירה מפני עיקול זכויות של בעל הקרקע על ידי נושים של בעל הקרקע וכן הגנה מפני עסקה נוגדת לרוכש אחר.
ההגנה נעשית, בדרך כלל, על דרך של חיוב הקבלן לדאוג לרישום הערת אזהרה נקיה (ללא שיעבוד, עיקול או זכות נוגדת) על הקרקע לטובת הרוכש, או מתן ערבות בנקאית לרוכש על כספי הרכישה (בהעדר הערת אזהרה נקיה כאמור). הגנות אלה של חוק המכר בהן מחויב הקבלן לפי חוק המכר אינן קיימות אצל רוכש דירה (או משרד) בקבוצת רכישה.
נקודות תורפה בפרשת ענבל אור ואפשרויות פיתרון בחקיקה: בפרשת ענבל אור התגלו כשלים שונים בפרויקטים (סה”כ 13 פרויקטים בשלבים שונים של רכישה/תכנון וביצוע), המדגישים את החולשות שפורטו לעיל בקבוצת הרכישה והצורך בקידום חקיקה אשר עשויה לתקן נקודות תורפה אלה. מפאת קוצר היריעה אעמוד רק על חלק מהן. בפרשת זו התברר כי כספי הרוכשים הופקדו בחשבון כללי (ולא חשבון נאמנות ספציפי) וכי הועברו ממנו לכאורה תשלומים והוצאות שונות לפרויקטים אחרים ואף לצרכים אישיים – פרטיים של הגב’ ענבל אור, בעלת השליטה בגורם המארגן.
בפרויקט מסוים שולמו לבעלי הקרקע ע”י הגורם המארגן (בהתאם להסכם הרכישה) כ- 10% בלבד ממחיר הקרקע. סכום נוסף של למעלה מ-10 מיליון ₪ אשר שולם על ידי הרוכשים (למעלה ממחצית תמורת הקרקע), לא הופקד בחשבון נאמנות ספציפי של הפרויקט לטובת רכישת הקרקע ולא הגיע לבעלי הקרקע, אלא “נבלע” בחשבון הכללי ו”התאדה”.
אכן נרשמו במקרה זה הערות אזהרה לטובת הגורם המארגן והרוכשים (בעקבות התשלום הראשון לבעלי הקרקע בשיעור הנמוך מ-5% מן התמורה), אך נקבע כי אם לא תשולם יתרת התמורה, יהיו בעלי הקרקע רשאים לבטל את חוזה רכישת הקרקע ולהביא למחיקת הערות האזהרה. ברור לפיכך שרישום הערת האזהרה במקרה זה איננו מהווה הגנה ממשית לרוכשים. במקרה אחר נטען כי עלויות הבנייה של הדירה בדוח ה”0” אשר הוכן על ידי שמאי מקרקעין עבור הבנק לצורך בקשה לליווי פיננסי – דו”ח המהווה למעשה את “התכנית העסקית” של הפרויקט, היו גבוהות בכ-30% מעלויות הבניה אשר הוצגו בפני הרוכשים. עלויות הבניה אשר הוצגו במקרה זה בפני הרוכשים כמחיר סופי, לא תאמו את המציאות והיוו מצג שווא. למותר לציין, כי דו”ח ה”0” לא הוצג בפני הרוכשים.
אפשרויות הפתרון בחקיקה:
א. הבטחת כספי הרוכשים בקבוצת רכישה בחשבון נאמנות ספציפי:
מצב הדברים במקרה האמור היה שונה לחלוטין לו היו כספי הרוכשים של כל פרויקט מופקדים בחשבון נאמנות ספציפי של עורך דין (רצוי בפיקוח רואה חשבון) וכאשר התשלום לבעלי הקרקע היה מבוצע על ידי עורך הדין כנאמן כנגד הערת אזהרה ומשכנתא או שיעבוד זכויות (בהעדר אפשרות לרישום משכנתא) בדרגה ראשונה, כאשר אלה יירשמו על שם כל אחד מחברי הקבוצה.
בהמשך, בשלב הבניה, יבוצע התשלום לקבלן המבצע מחשבון הנאמנות של עורך הדין לאחר אישור המפקח ההנדסי בהתאם ללוח התשלומים הקבוע בהסכם הקבלנות.
ב. תנאים לכשירות הגורם המארגן:
הגורם המארגן יחויב ברישיון ממשרד הבינוי והשיכון, רישיון אשר יותנה בניסיון בהקמת פרויקטים הנדסיים וידע הנדסי של הגורם המארגן או הגורם המועסק על ידו.
ג. ליווי העסקה ע”י שומרי הסף:
קבוצת הרכישה תתחייב לשכור שירותי עו”ד וכן רו”ח או כלכלן בעלי ניסיון מוכח של 10 שנים לפחות בתחום הנדל”ן, וכן בניהול חשבונות נאמנות בתחום זה.
מעבר לאמור יצוין כי בחלק ניכר מן המקרים, הרוכשים בקבוצות הרכישה אינם מיוצגים כלל ע”י עורכי דין. הדבר מוסבר בהיעדר מודעות לסיכונים בעסקה מעין זו.
נראה כי קיים ניגוד עניינים בקבוצת רכישה, הן בתוך קבוצת הרוכשים והן ביחסים בינם לבין הגורם המארגן (המיוצג כמובן על ידי עו”ד). חשיבות ייצוג הרוכש ע”י עורך דין עולה כל עוד המחוקק טרם קבע הוראות מחייבות בנושאים שונים אשר מקצתם צוינו במאמר זה.
ד. מוסדות הפרויקט – הגורם המארגן, האסיפה הכללית ונציגות הרוכשים - סמכויות ושקיפות:
קבוצת הרכישה תחויב לכונן את מוסדות הפרויקט ולהקנות סמכות לאסיפה הכללית להפסיק את השירותים של הגורם המארגן וכל גורם נוסף או ספק ברוב אשר לא יעלה על 75%. הגורם המארגן יחויב להציג בפני הרוכשים חוות דעת שמאית באשר לשווי המגרש – הקרקע ובהמשך דו”ח “0” כאמור וכן דין וחשבון תקופתי.
* הכותב בעל משרד עורכי דין בשוהם המתמחה
בתחום הנדל”ן ומייצג קבוצת רוכשי דירות שנפגעו
באחד הפרויקטים של קבוצת ענבל אור.
יובהר כי מאמר זה מהווה סקירה כללית של הנושא הנדון
ואין הוא בגדר חוות דעת לביצוע רכישת נכס כלשהו.
