נדל"ן בשוהם - מה יהיה?
יהיה בסדר, כך לפחות מסתמן עפ"י יועצי הנדל"ן של שוהם המציגים תחזית אופטימית לחציון השני של שנת 2024, ועונים על השאלה הגדולה: האם כדאי לרכוש/למכור נכס בימים אלו?
פורסם בתאריך:
רובי יותם, זכיין רימקס שוהם/ק.אונו
"כאיש מקצוע שחי ונושם נדל"ן למעלה מ- 16 שנים, הצפי שלי הוא שבחציון השני לשנת 2024 תהייה עליית מחירים שתלך ותגדל עם כניסתנו לשנת 2025.
הקונים ישבו על הגדר וחיכו שתהיה ירידת מחירים, אך עם הזמן לקוחות הבינו שאם ימתינו זה עלול לעלות להם הרבה יותר. בנוסף, עצירת הבנייה בגלל חוסר בפועלים לא מוסיפה בכלל וכשהביקוש עולה וההיצע מצומצם, התוצאה הינה עליית מחירים.
כבר היום, אנו מזהים מגמת עלייה וזאת בהסתמך על עסקאות הנדל"ן שביצענו במשרדינו מינואר 2024 עד כה. כל עסקות הנדל"ן שעשינו בשנת 2024 , ללא יוצא מן הכלל, היו גבוהות יותר מעסקאות דומות שנעשו אשתקד.
השוק מתעורר ומרגישים את זה בקצב העסקאות וההתעניינות מצד לקוחות.
בכנס זכיינים של רשת התיווך רימקס, הרשת הגדולה בישראל המונה כ 120 סניפים, נחשפנו לנתוני העסקאות שבוצעו מתחילת רבעון 2 לשנת 2024 . הנתונים מראים על עלייה של למעלה מ- 40% בממוצע בהיקף העסקאות, בהשוואה לרבעון הראשון. כל הסניפים ברשת דיווחו על עליית מחירים והתעוררות השוק.
נתון נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא האנטישמיות הגוברת בעולם ומביאה לעלייה גדולה של תושבים שרוצים להתמקם חזרה בארץ.
מניסיוני, בהסתמך על שנים קודמות, קיים קשר ישיר בין עלייה בהיקף העסקאות וכמות הביקושים לבין עליית מחירים.
נקודה חשובה נוספת: המחירים בשוהם ממשיכים להיות גבוהים בהשוואה לערים אחרות בארץ והפערים אף גדלו בשנתיים האחרונות.
מגמה נוספת ששומרת על עצמה בשוהם מתקופת הקורונה היא דרישה לצמודי קרקע ודירות גן. היישוב גדל, משפחות גדלות ואיתן גדל גם הביקוש למשפרי דיור.
בחודשים האחרונים אנחנו עדים להתעוררות מצד משקיעים שמחפשים "מציאות". "מציאות" ישנן בעיקר בפריפריה ואנחנו, כחלק מרשת רימקס, חשופים להרבה הזדמנויות שכאלו בפריפריות ויכולים לייעץ ללקוחותינו ולמצוא עבורם נכסים גם במיליון שקל. יחד עם זאת, ישנם המעדיפים להעלות את התקציב ולהישאר להשקיע במרכז.
בשוהם יש מעט "מציאות" ועדיין, יש דירות עם פוטנציאל מעולה שיחסית לשוק של שוהם הן אטרקטיביות מאוד ועתידות להשביח את עצמן כאשר תהייה התחדשות עירונית, ובהחלט שווה לבדוק את האופציות האלו.
לסיכום: מי שחושב על שינוי נדל"ני, זהו ללא ספק הזמן הטוב ביותר!כרגע המחירים עדיין לא עלו בהגזמה, ואם התחזיות שלנו כאנשי מקצוע יתממשו, אזי אנשים יצטערו על ההזדמנות שהחמיצו.
כמובן שהתחזית שלי היא בגדר המלצה, הנובעת מראייה נדל"נית שלי כאיש מקצוע".
רחל פריבש, יועצת ומתווכת נדל"ן
"אנו אכן מצויים במצב מלחמה ותקופה לא מאוזנת שבדרך כלל לא מיטיבה עם שוק הנדל"ן. יחד עם זאת, צריך לזכור ששוק הנדל"ן בשוהם לא תמיד תואם לשוק הנדל"ן בכלל המדינה. השוק המקומי שלנו ביישוב יחסית קטן (ובפועל יוצא שההיצע מאוד נמוך) וכאשר יוצא נכס לשוק, רוב הסיכויים שיהיו לו קונים בעסקה מהירה, אם מחיר הנכס מתומחר במחיר שפוי וריאלי. צריך כמובן גם לקחת בחשבון את עלויות השיפוץ שעלו משמעותית בתקופת המלחמה.
אם נסקור את עסקאות הנדל"ן שנעשו בשוהם בשנה האחרונה (עם או בלי תיווך) ניווכח שהמחירים אכן נשארו גבוהים באופן יחסי.
ההנחה שהמצב בארץ הכניס לקיפאון את שוק הנדל"ן היא נכונה, אבל כללית מדי. בשורה התחתונה אנחנו רואים בשוהם שגם אם נכס יצא לשיווק במחיר גבוה באופן יחסי, אם הוא מתאים לקונה ומספק בעבורו את צרכיו, הקונה ברוב המקרים יתגמש ויגיע עם המוכר לעמק השווה כדי לסגור עסקה.
אציין כי מחירי הדירות בנות 4-5 חדרים עלו משמעותית (עוד טרם המלחמה), והקהל שהתקציב שלו היה 4.5-5 מליון ש"ח, ויכול היה לקנות לפני 4 שנים דו משפחתי, פונה כעת לדירות 5 חדרים או דירות גן או קוטג' בתקציב זה.
בהקשר של שכירויות: עובדתית בשוהם קיים ביקוש אדיר לשכירויות!
אם תשאלו אותי מה הייתי מייעצת לזוג צעיר לעשות כרגע, הרי שהייתי מציעה להם לקנות דירה במקום שהם יכולים להרשות לעצמם, ולשכור במקום שהם רוצים לחיות בו.
באופן טבעי, כשהביקוש גדול מההיצע, המשכירים נוטים לבקש מחירים מעט גבוהים יותר, ואנו רואים שהנכסים אכן מושכרים.
לגבי שאלת מליון הדולר, שתמיד חוזרת על עצמה: האם זהו זמן טוב לקנות נדל"ן או שעדיף לחכות? אני אענה מניסיוני האישי ומתפיסת עולמי, לאו דווקא כמתווכת - יש פתגם שאומר: ״אל תמתין לקנות נדל"ן, תקנה נדל"ן ותמתין״. אני מאוד מאמינה בכך וזה הוכח לאורך השנים בצורה חד משמעית. כמובן, כפי שציינתי לעיל, חשוב לקנות במחיר ריאלי ובצורה מושכלת".
דרור בן אסולי, יועץ נדל"ן, אנגלו סכסון שוהם
"מחירי הנדל"ן בישראל בכלל ובאזורי הביקוש בפרט, נמצאים בעלייה מתמדת כבר עשור שני ברציפות, לרבות בשוהם שנחשב ליישוב מבוקש ויוקרתי שנהנה תמיד מהגירה חיובית. לאורך השנים חל שינוי בנוגע לבנייה בשוהם, בזכות בנייה רוויה לצד צמודי קרקע.שוהם נתפסת כמקום נחשק ומשלבת איכות חיים, מערכת חינוך שנמצאת באופן קבוע בדירוג הכי גבוה של הזכאות לבגרות ומעניקה מקום לכל סוגי החינוך השונים, דתי, חילוני,דמוקרטי ועוד, ומיקום מרכזי במרחק דקות מהכבישים הראשיים לירושלים ולתל אביב.
המחיר הממוצע לנכס ביישוב נע מעל לשלושה מיליון שקלים והוא מושך תושבים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה.
בשנת 2021 המחירים בארץ הגיעו לשיא וללא תוכנית למצוקת הדיור, המחירים ככל הנראה ימשיכו לעלות.
על רקע סביבת הריבית הגבוהה שעלתה משנת 2022 וציננה את השוק והמלחמה מאז 7.10,
צפינו בהאטה מתמשכת במספר העסקאות ובמחירי הדירות, לעומת מחירי הדירות שהיו בשנת 2021. בחודשיים האחרונים אנשי המקצוע בתחום, לרבות בנקאים ויועצים למשכנתאות, עורכי דין ומתווכים, מרגישים עלייה בהיקף הפעילות,עלייה המעידה על התעוררות בביקוש לדירות.
בהמשך שנת 2024, לאור המחסור הגדול הקיים לדירות, סביבת הריבית הגבוהה עדיין, והמלחמה כמובן שהשפיעה על כולנו ואשר הובילה לקיפאון בבנייה ולמצוקת ידיים עובדות בתחום - להערכתי נמשיך להרגיש את ההתעוררות האיטית, אך בטווח הארוך נראה שוב זינוק במחירי הנדל"ן.
המלצתי בימים אלו לאלו שממתינים על הגדר כבר תקופה ארוכה ושמעוניינים לקנות - לחפש דירה טובה ועסקה אטרקטיבית ולקנות!".
ראובן בוסקילה, זכיין אנגלו סכסון שוהם
"ניתן לומר ששוק השכירות בשוהם סובל ממצוקה שניכרת בחוסר בכול סוגי הנכסים להשכרה, מבתים פרטים, דירות 5, 4, 3 חדרים ועד יחידות דיור. עקב הלחימה המתמשכת בדרום ובצפון הארץ, אזרחים רבים העתיקו את מגוריהם למרכז הארץ ושוהם הנחשבת למרכזית ואיכותית, קלטה לא מעט משפחות כאלה.עוד יש להוסיף כי עקב אנטישמיות גואה בקהילות היהודיות באירופה, ארה"ב ובכל העולם, חל גידול באלפי אחוזים בפתיחת תיקי עליה לארץ, בהשוואה לשנה שעברה.
עוד ניתן לראות, שצמודי הקרקע המוצעים למכירה בשוהם, דו משפחתיים וחד משפחתיים, מעדכנים מחירים למעלה, סביב ה- 7 מיליון ש"ח לנכסים שדורשים חידוש, וסביב ה - 8 מיליון ₪ לנכסים משופצים.
אם ננסה לחזות את עתיד מחירי הנדל"ן ע"פ ההיסטוריה ב- 20 השנים האחרונות, התשובה מאוד ברורה: העדר התחלות בניה חדשות במרכז הארץ ובפרט בשוהם, אל מול ביקושים גבוהים מהיצע הקיים, ניתן לצפות שממתינות לנו עוד עליות מחירים".
שי קפילוטו, אליקו אמסלם, בעלים, משרד התיווך "פסגת הנדל"ן"
"עם כניסתנו למחצית השנייה של 2024, שוק הנדל"ן בשוהם ממשיך להוות נושא לעניין ולשיחה הן בקרב הרוכשים והן בקרב המוכרים. שוהם ראתה צמיחה והתפתחות מתמדת בתחום הנדל"ן במהלך השנים האחרונות.
שוק הנדל"ן בשוהם נותר עמיד למרות המלחמה המתמשכת וחוסר הוודאות. מיקומו האסטרטגי של הישוב, התשתית המצוינת ואיכות החיים ממשיכים למשוך משקיעים ומשפרי דיור כאחד. אחת המגמות המרכזיות שנצפו במחצית הראשונה של 2024 היא העלייה המתמדת במחירי הנכסים. הביקוש לנכסי מגורים, לרבות דירות, בתים פרטיים ווילות - נותר חזק, מה שמוביל לעלייה הדרגתית של ערכי הנכס. מגמה זו ניזונה מגורמים כמו היצע מוגבל, ביקוש גבוה והמוניטין של הישוב כמקום מגורים אטרקטיבי. אנחנו ערים גם לעליה בביקוש לשכירויות. גם כאן ההיצע מוגבל וכל נכס שיוצא לשוק פשוט נחטף. השוכרים ממתינים כמו "כדור בקנה" ועסקאות שכירות נסגרות ביום אחד. לגבי המחצית השנייה של 2024 בצל המלחמה, אנחנו צופים עליית מחירים נוספת, ומי שימתין יאלץ לשלם פער נוסף. חוסר הוודאות גורם לחלק מהמוכרים והקונים להמתין עם מהלכים גדולים, אבל תמיד אחרי כל תקופת משבר ומלחמות מגיעה תקופת צמיחה ושגשוג ואיתה גם עליית מחירים. הטיפ שלנו למוכרים: אם יש לכם עסקה טובה על הפרק, להשתדרג - אל תמתינו, יש קונים בשוק, ולכולם אנחנו תמיד אומרים, גם למוכרים וגם לקונים: הזמן הכי טוב לקנות נדל"ן הוא אתמול".
