שה/1000

החוק שמשביח את הבתים ותקע את הנדל"ן בשוהם

פורסם בתאריך: 12/09/2016 09:00

---

 

מהו שה/1000?

כאשר שוהם הוקמה, היא תוכננה בשתי פעימות מרכזיות: תוכנית התב"ע גז 9 ובהמשך - תוכנית התב"ע גז 10.  הבתים שנכללו בתוכנית המאוחרת, גז 10, כללו זכויות בניה אשר הבתים שנבנו בתוכנית גז 9 לא קיבלו. כך נוצר מצב שבו לבית אחד יש זכויות בנייה של עליית גג ולבית הסמוך לו, היושב על מגרש בגודל דומה, אין זכויות בניה.

בשנים האחרונות עלה הצורך, מתוך פניות של תושבים ומתוך רצון להיטיב ולהשוות את זכויות התושבים, בהסדרה של זכויות הבניה בבתים. תהליך ההסדרה הזה חייב להיעשות בחוק. כדי לשנות את התב"ע קידמה המועצה תוכנית נושאית שמטרתה להקנות זכויות לבעלי הבתים.

 

למי שה/ 1000 רלוונטי?

לכל הבתים בשכונת אלונים, לרוב הבתים בשכונת ברושים וגבעולים, לחלק משכונת רקפות (מד) ולחלק משכונת הדסים, יובלים, יעלים וטללים (הוותיקה).

 

אלו זכויות מקנה שה/1000?

שה/1000 עוסקת בין היתר בזכויות בנייה לעליות גג ובריכות שחייה.

לבתים  חד משפחתיים ודו משפחתיים שהיו להם 23 מ"ר זכויות בנייה – עלו זכויות הבנייה ל- 35 מ"ר.

לבתים שלא היו להם זכויות בנייה בכלל  -עלו זכויות הבנייה ל- 35 מ"ר.

לבתים שאינם חד/דו משפחתיים, כגון קוטגים טוריים ובניה רוויה – זכויות הבנייה שניתנו הן 23 מ"ר.

בניית בריכה שחייה עד 50 מ"ר מותרת בבתים צמודי קרקע הבנויים על שטח של 350 מ"ר לפחות.

 

האם זה טוב לתושבים?

מטרת התכנית היא להשוות זכויות בנייה בין השכונות השונות ביישוב, ולהשביח את ערך הבתים. חלק מהנושאים שנבחנו בוועדה שדנה בשה/1000, נפסלו. למשל, הסדרת זכויות לבנייה במרתפים למגורים. הנושא הזה לא נכנס להסדר בשל היותו "תוכנית פוגעת" המחייבת תשלום השבחה מאוד גבוה עבור מרתפים שכבר נמצאים בשימוש פרטי. המועצה מוצאת לנכון להדגיש את הנקודה הזו כדי להבהיר: מטרת התוכנית היא להיטיב עם התושבים ולא להעשיר את קופת המועצה.

 

בריכות בשוהם

התב"עות המוקדמות בשוהם לא עסקו בהקמת בריכות. אולם, בשנת 2007, החליטה מליאת ועדת תכנון ובנייה לאשר בניית בריכות במגרשים מעל 500 מ"ר. החל משנת 2013, מתוך הבנה כי בריכות שחייה הן חלק מאורחות החיים של התושבים, הותרה הקמת בריכה גם במגרשים בגודל 350 מ"ר, אולם הדבר טרם הוסדר בתב"ע ועל כן תושב שביקש לבנות בריכה, הופנה להליך של הקלה, שכלל שמאות, פרסום בעיתונות, החתמת שכנים ועוד.

 

 

צילום: Nelio de Carvalho

 

היטלי השבחה

תוספת הזכויות הללו משביחה את הנכסים עליהם חלה התכנית, ובהתאם לחוק התכנון והבניה מטילה חבות בהיטל השבחה בעת בקשה להיתר בנייה או בעת מכירת הנכס – הקודם מבין השניים, וזאת מתוקף חוק התכנון והבנייה.  מומלץ לבעלי נכסים השוקלים מכירת הנכס שבבעלותם לפנות לוועדת לתכנון ולבנייה בבקשה לקבלת שומה מקדימה על מנת להביאה בחשבון בעת המכירה.

עקרונות שה/1000

1. מי שבונה בריכה או עליית גג, משלם רק על החלק שבנה. בעת מכירת הנכס, ייאלץ המוכר להשלים את היטל ההשבחה עד למקסימום המותר מבחינת המטרז'.

2. היטל ההשבחה חל על בעל הנכס בעת מימוש או מכירה.

3. השומה שנקבעת ע"י שמאי היא בהתאם ליכולת המימוש בפועל לתוספות המשביחות לאור המצב הבנוי של הנכס. החישוב של יתרת השטח שלא ניתן לממש,  לצורך קביעת גובה ההיטל, נעשה בדומה להליך היוון שנעשה ע"י המינהל, כלומר השמאי מעריך את גובה השומה לעתיד על החלק שלא ניתן למימוש והתשלום יהיה יחסי ומופחת בהתאם.

 

מה קרה בחודשיים האחרונים שמסחרר את שוק הנדל”ן המקומי?

תוכנית שה/1000 קיבלה תוקף חוקי ב–10.6.16 ומאז שוק הנדל"ן עובר תהליך של התאמה והטמעה. בעלי הבתים נאלצים לפנות לשומה כדי לקבוע את גובה היטל ההשבחה והתהליך הזה יכול לארוך גם חודשיים (כולל הליכי ערר) ולעכב מכירות של בתים. היטלי ההשבחה עשויים להשפיע על מחירי הבתים, כאשר בעל הבית נאלץ לשלם מיסי שבח שיכולים להגיע גם לכמאה אלף שקלים.

"יש תחושה של סחרור", אומרים סוכני נדל"ן מקומיים, "השוק קצת בהלם ועסקאות שהיו לפני חתימה נתקעו. נקווה שההסתגלות למצב החדש תהיה מהירה".

 

למה לא לגבות את היטל ההשבחה רק בעת ההשבחה עצמה?

"ניסינו", אומרים במועצה, "החוק לא מאפשר זאת. ניסינו לעזור, ישבנו עם השמאים ובדקנו את הערכים לפיהם ייקבעו השומות, ניסינו לתת דחיה ותשלום חלק יחסי. יצרנו מנגנון עבור המוכרים שבמידה ואי אפשר לממש את הזכויות בבית, תהיה הפחתה משמעותית בגובה ההיטל".