יום שישי, 18 בספטמבר 2020, כ"ט אלול ה' תש"פ
לפרסום חייגו: 050-5552559

נדל"ן שוהם וישובי חבל מודיעין בשוהם

נדל"ן בנייה פרויקטים בשוהם וחבל מודיעים,דירות להשכרה בשוהם, דירות למכירה בשוהם, עסקאות נדל"ן בשוהם

מבט על - נדלן 2017

2017 הסתיימה ואיתה אנו חותמים עשור למהפכה בשוק הנדל”ן, לקראת סוף 2007 עם התרסקות הדולר ומעבר מחירי הנדל”ן מדולר לשקלים, החלה העלייה במחירי הנדל”ן אשר לא נבלמה עד היום למרות לא מעט מהלכים שנעשו ע”י הממשלה.

פורסם בתאריך:


נכתב על ידי

אופירה אזולאי קדוש

בשנת 2017, כמו השנים שלפניה הייתה ציפייה שתביא איתה את השינוי בשוק הנדל”ן ותתחיל ירידה במחירי הדירות, אך מבדיקת הנתונים ניתן לראות שהבשורה המיוחלת טרם הגיעה.

דירות 4 חדרים הן הנכס בעל הביקוש הגבוה ביותר והן מייצגות את השינויים המשמעותיים שקרו במהלך השנים.

האם שוהם היא בועה נדל”נית? האם שוק הנדל”ן בשוהם מושפע מהמהלכים שנעשים ע”י האוצר ועשויים להשפיע על הענף בשנה הבאה? ומה קרה לנדל”ן שלנו בעשור האחרון?

עפ"י מידע מאתר רשות המיסים:

דירות 4 חד’ בשנת  2008 – 86 דירות 1,525,000 – 900,000 ₪ ממוצע 1,212,500 ₪

דירות 4 חד’ בשנת  2015  – 77 דירות 2,980,000 ₪  1,400,000 ₪ ממוצע 2,190,000  ₪

דירות 4 ח’ בשנת  2017  -  31 דירות 2,750,000 ₪ 1,765,000 ₪ ממוצע 2,227,500 ₪

ממדגם הנתונים על דירות 4 חדרים בעשור האחרון ניתן לראות ששוהם נתנה את התשואות מהגבוהות בארץ,  כ-85% עליה במחירים משנת 2008.

אך עם זאת בשנה האחרונה היתה ירידה בכמות העסקאות ועליה של כ-10% במחירי הדירות.

כך שהשנה שוהם בהחלט התנהלה עפ”י הלך השוק בארץ.

מנתוני משרד האוצר ניתן ללמוד כי היתה ירידה במספר העסקאות בארץ אך עדיין נרשמה מגמת עלייה במחירי הדירות במרבית היישובים בארץ. העלייה היתה מתונה ואף מהנמוכות שבשנים האחרונות, אך עדיין המחירים במגמת עלייה.

 

אז מה אומרים הנדלניסטים המובילים בשוהם על השנה החולפת?

אורית שוהם בעלת משרד התיווך “אורB” מסכמת את 2017:

2017 התאפיינה בחוסר איזון במחירי דירות בנות 4-5 חד’ לעומת עליית המחירים בנכסי היוקרה צמודי הקרקע, אך עם זאת דירות הפנטהאוזים נותרות מאחור, בשל ירידה בביקוש.

ניתן להצביע על עלייה משמעותית של כ30%- במחירי הקרקעות, הן במחירי המכרז שהיה בתחילת 2017 והן בעסקאות יד שניה שהיו במהלך השנה. מגרש של כ 250 מ”ר נמכר כיום בממוצע במחיר של למעלה משני מיליון שקלים.

בבסיסה של פרמידת הנדל”ן נמצאים רוכשי דירה ראשונה או לחילופין אלו אשר מבקשים ל’השתנמך’-להקטין את הנכס מרצון לאור שינוי בצרכים הפרטיים ו/או המשפחתיים ומשכך, הם מבקשים להשאר עם ייתרה פנסיונית משמעותית.

בהמשך הפירמידה נמצא את משפרי הדיור ועד לראש הפרמידה שבה למעשה נמצאים נכסי היוקרה עם מחירי הנדל”ן הגבוהים ביותר. ב-2017 פירמידה זו החלה לצבור יותר ויותר פערים.

אנו חווים חוסר איזון המתאפיין בקיצוניות במחירי סגירת העסקאות וניתן לראות פערים גדולים במחירי הסגירה על אותו סוג נכס.

 

ראובן בוסקילה זכיין אנגלו סכסון שוהם:

מהי הכותרת שלך לסיכום 2017 בנדלן בשוהם?

הכותרת שלי לשנת 2017: מתמשכת מגמת עליות המחירים בנדל”ן בשוהם ועדיין אנו רחוקים מהמילה האחרונה.

האם ניתן להצביע על מגמה כל שהיא בשנה החולפת?

המגמה הבולטת ביותר לדעתי היא: עליות מחיר שכירויות בכ-15 אחוז לפחות. מגמה זו תפסה תאוצה עקב העדר היצע מספיק של דירות 4-5 חדרים להשכרה בישוב. עיקר האטה נובע מהאטה קודמת בשיפור דיור שמשפחות רבות מתקשות ליישם עקב ההתייקרות המתמשכת בשוק הדיור והעלויות הכרוכות במעבר. ניתן לציין שחדר נוסף בשוהם עולה בן -500 600 אלף ₪. עניין נוסף שהשפיע על עליות המחירים בשכירות בישוב, זאת העובדה שמשקיעים הם אלה שרוכשים דירות 4 - 5 חדרים וככאלה, הם מעוניינים בתשואה מקסימלית עבור השקעתם.

מהי המלצתך לרוכשים ו/או למוכרים העתידיים ב- 2018?

העדר שינוי במגמה, המלצתי היא לא להמתין כמובן, במידה ומצאו את הבית האהוב עליהם, לבצע רכישה. השקעה בשוהם הוכיחה את עצמה כהשקעה מוצלחת. למוכרים הייתי ממליץ לבצע את עסקת המכירה ולהפקידה בידיים מקצועיות על מנת למצות את המחיר, תנאי התשלום והפינוי בצורה הטובה ביותר עבורם וזאת היות ויש להם נכס מבוקש!

 

כרמית חזיזהיועצת נדלן:

האם תוכלי להצביע על מגמה כל שהיא בשנה החולפת?

כאשר חלה מהפכה בנדל”ן לפני עשור ודירות הכפילו את מחירן בתקופה קצרה ביותר, בשוהם הדירות שילשו את מחירן ואף יותר, למרות שישנה האטה באזורים מסויימים בארץ בשוהם לא מורגשת עצירה ואף להפך.

בישוב שלנו אין האטה והשוק ממשיך לדהור לעבר האופק.

מהי המלצתך לרוכשים ו/או למוכרים העתידיים ב- 2018?

אין תושב בשוהם שרכש בית ולא קורא לעסקה שעשה עסקת חייו.

ההמלצה שלי לרוכשים העתידיים שלמרות הכותרות שמנסות לומר לנו שמחירי הדירות עצרו ואולי אף ירדו, בשוהם הדירות ממשיכות לשמור על יציבות המחירים ואף לעלות מעלה. מי שלא ירכוש דירה היום עלול להצטער בעתיד.

 

שארלי קיסוס יועץ נדל”ן אנגלו-סכסון שוהם:

לפי כל הסממנים וניתוחי מומחים, מתמשכת מגמת עליות המחירים בנדל”ן בשוהם. ניתן לראות את מגמת עליית המחירים בשוהם בין השנים 2015-2017   ושיעור העליה אף גבוה מהעליות המחירים בארץ בכלל (ראו גרף).

מחירי הדירות האמירו בכ25%- - 20% וכתוצאה ישירה מכך נמנעת מתושבי שוהם הצעירים לרכוש דירה במחיר סביר והגיוני. בנוסף ניתן לזהות מגמת עליה וקושי גם אצל משפרי דיור. עפ”י דו”ח OECD שנערך לפני מספר חודשים החל משנת 2008, עליית מחירי הדירות והשכירות בישראל במונחים של שכר, הייתה גבוהה משמעותית ביחס למדינות ה - OECD  כמו גרמניה, צרפת ובלגיה, דבר המקשה במיוחד על ‘משפחות צעירות’. כמו כן צויין בדו”ח כי שיעור עליית מחירי הדירות נובע גם מירידת הריביות מה שמביא לגידול בביקושים. גם המחסור בקרקעות באזור המרכז צויין בדו”ח כגורם לעליות במחירי הנדל”ן.  לדברי שמאי מקרקעין בכיר בשוק הנדל”ן, מחירי הדירות צפויים להמשיך לעלות בצורה דומה.  השמאי הבכיר  מציין, שתכנית “מחיר למשתכן” לא משפיעה על מחירי הדירות בשוק הרחב משום שהיא פונה לחלק קטן מאד מקהל מחפשי הדיור. לאור האמור, המלצתי לרוכשים היא: השקעה בשוהם הוכיחה את עצמה לאורך השנים כהשקעה חכמה ומוצלחת ולכן מומלץ לרכוש נכס, אך בהתאם ליכולות הכספיות.

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: