סוגיית המבננים בשוהם: חוות הדעת שלא הפתיעה וההזדמנות שהמועצה לא צריכה לפספס
חוות הדעת המשפטית אולי לא מחייבת, אבל היא פותחת פתח להרחבת המענה, מהלך שאפשר להתחיל ליישם כבר עכשיו!
פורסם בתאריך:
נכתב על ידי
אפרת רוזנצוייג
בחודש ינואר האחרון, הוחלט בהסכמה בין ראשת המועצה דפנה רבינוביץ לוועד המבננים ולדיירים נוספים של המבננים, לפנות לקבלת חוות דעת משפטית נוספת לגבי סמכויות המועצה בנושא המבננים. מטרת הפנייה הייתה לבחון האם מועצת שוהם מוסמכת (גם אם אינה חייבת) לטפל ולתחזק את שטחי השפ"פ - שטחים בבעלות פרטית משותפת של דיירי הבניינים במבנן אשר פתוחים לשימוש הציבור, באמצעות תקציב ציבורי. זאת לאחר שחוות דעת של היועץ המשפטי של המועצה מלפני מספר שנים, קבעה באופן גורף שהמועצה אינה מוסמכת לכך בשום תנאי. לצורך כך נשכר משרד עורכי הדין "גולדפרב גרוס זליגמן", ובימים אלו הוגשה חוות הדעת מאת עו"ד איתן רוטשילד.
בקרב קבוצת הווטצאפ היישובית של ועד המבננים התקבלה חוות הדעת בתחושות מעורבות. היא לא קבעה שהמועצה מוסמכת באופן גורף לטפל בשפ"פים במימון ציבורי, תוצאה שהוועד קיווה לה. מנגד, היא כן קבעה שהמועצה מוסמכת לעשות כן בנסיבות מסוימות, וזאת כאמור בניגוד לחוות הדעת של היועץ המשפטי של המועצה. יש הטוענים כי עצם הפנייה לחוות דעת נוספת (במקום להתעקש על יישום התחייבויות עבר של ראשת המועצה) הייתה בה משום טעות טקטית, שכן בסופו של דבר המסמך השאיר את עיקר האחריות על כתפי הדיירים. הבעיה היא שרבינוביץ נתנה את הבטחת הבחירות שלה בעניין המבננים בלי לגבות אותה בחוות דעת משפטית, וכיום היא מודעת לסיכון בהטלת חבות אישית עליה בגין כל תשלום ציבורי שהיא מאשרת בניגוד לדין. לוועד המבננים לא נותרה ברירה, אלא לנסות לקדם את הנושא כמה שאפשר.
סמכויות המועצה מול אחריות הדיירים: עיקרי חוות הדעת
חוות הדעת מציבה קו ברור: האחריות הראשונית לתחזוקה ולניקיון השטחים הפרטיים הפתוחים חלה על בעלי הקרקע, כלומר דיירי הבניינים. יחד עם זאת, נקבע שלמועצה המקומית שוהם יש סמכות, אך לא חובה, להתערב ולפעול בתוך שטחים פרטיים אלה, גם באופן כללי וללא כל הגבלה לכך בחוק, וגם במקרים קונקרטיים המוגדרים בחוק, בעיקר לשם הסרת מפגעים, שמירה על בטיחות הציבור והבטחת הניקיון והמעבר התקין. כך למשל, המועצה רשאית להיכנס למתחם פרטי במקרה של מפגע תברואתי או בטיחותי חמור, לבצע עבודות דחופות ואף רשאית (אך לא חייבת) לחייב את בעלי הנכס בעלויות התיקון. למועצה גם סמכות להוציא צווי תיקון ליקויים המופנים לדיירים, ואם נדרש - לבצע את העבודה ולגלגל את העלויות על בעלי הבתים.
סוגיית הביוב
לטענת חוות הדעת, מערכות הביוב בשפ"פ מוגדרות כ"ביב פרטי" כל עוד הן משרתות "נכס" אחד - כלומר, המבנן כולו, אף אם יש בו דירות רבות. המועצה אינה מחויבת לטפל או לממן תיקוני ביוב פרטיים, והמימון והתחזוקה מוטלים על בעלי הנכס. רק כאשר תשתית ביוב משרתת מספר נכסים נפרדים או שטח בעל מאפיינים ציבוריים ברורים, ניתן להגדיר "ביב ציבורי", ואז עוברות סמכויות לתחזוקה מעשית בידי הרשות. עם זאת, פרשנות זו של חוות הדעת מסתמכת רק על פסק דין אחד של בית המשפט המחוזי, למרות שלכאורה לשון החוק ניתנת לפירושים שונים בהקשר זה.
הזדמנות להרחיב את היריעה
מחוות הדעת עולה כי ועד המבננים וגם המועצה, יכולים להיאחז במספר סעיפים וכיוונים כדי להרחיב אחריות, הקצאת משאבים וגיבוש מדיניות ממוקדת, בין היתר:
- כאשר שטח פרטי משמש בצורה מובהקת את הציבור הרחב, כמו שביל גישה שאין לו חלופה, שטח פתוח שהנראות והתחזוקה שלו משפיעות על כל תושבי הסביבה או מקום המשמש פעילות עירונית בפועל. במקרים אלו, בהתקיים הצדקה ציבורית מובהקת, יכולה המועצה לקחת אחריות ואף לממן פעילות במשאבים ציבוריים.
- סמכותה הרחבה של המועצה "לפעול בכל עניין הנוגע לציבור... ולדאוג לשיפור איכות חיי התושבים" : חוות הדעת מכירה בכך שהזנחה בשטח פרטי (שפ"פ) עלולה ליצור מפגע ציבורי, שכן למצב התחזוקה ולנראות של מרחב פתוח פרטי יש השלכה ציבורית על סביבתו.
- עיקרון הצדק החלוקתי - הצורך לספק שירותים שוויוניים בכל חלקי היישוב, כך ששכונות המבננים לא יופקרו ויזכו לפחות תשומת לב לעומת שכונות צמודי הקרקע.
- האפשרות להסתמך על סעיף חוק שמקנה לרשות סמכויות עזר וסמכויות משתמעות, שמאפשרות לרשות לפעול גם מעבר לאמור במפורש בחוק, כדי לממש את סמכויותיה העיקריות וכשהאינטרס הציבורי תומך בכך.
- להתעקש על פירוט ואישור תקציבים במועצה עבור שפ"פים המשרתים בפועל את כלל הציבור, בכפוף לקריטריונים שוויוניים ושקופים.
- להוביל פניה מוסדרת למשרד הפנים וליועץ המשפטי לממשלה, הן לצורך קידום חקיקה מתאימה (כלומר הסדרה רחבה לעתיד), והן בהווה - לצורך "קבלת חוות דעת שתתווה לרשויות מתווים משפטיים וכלכליים להתמודדות" עם בעיית המבננים.
הבחירות לנציגות המבננים
לאחרונה הודיעה המועצה על קיום בחירות לנציגות המבננים בסוף חודש אוקטובר, תוך הדגשה שהיוזמה באה "מהשטח" וכי תפקידה של הרשות מסתכם בסיוע לוגיסטי, הכרזה שמעוררת פליאה, שכן לפני כשנה הכריזה ראשת המועצה על כוונה דומה בעצמה.
מעיון ברשימה עולה כי רק 45 מבננים נכללו בהליך – בעוד שבפועל מספר המבננים המשותפים גדול יותר, כך שחלק מהדיירים אינם מיוצגים כלל. גם אופן ניהול הבחירות ראוי לביקורת, שכן רוב המידע והדיון מתנהלים בקבוצת וואטסאפ מצומצמת (כ-225 חברים) עם מעורבות נמוכה של מרבית הדיירים שלא בקיאים בחומר, ללא הסברה יישובית רחבה על מטרת הנציגות, תפקידיה ודרישותיה.
התוצאה: חוסר בהירות לגבי זהות הנבחרים והיקף המנדט שלהם. גם כוונת הוועד הנוכחי להמשיך לפעול לצד הנציגות החדשה יוצרת כפילות תפקידים לא מובנת, ומעלה חשש נוסף לגבי יעילות המהלך כולו. בקיצור: סוג של בלגאן.
תגובת המועצה:
"על פי חוות הדעת, האחריות המרכזית לתחזוקת שטחי השפ"פ חלה על הדיירים, כבעלי הזכויות בקרקע. עם זאת, למועצה המקומית שוהם ישנה סמכות (גם אם לא חובה) לבצע פעולות תחזוקה נקודתיות, בעיקר לצורך הסרת מפגעים ולמען שמירה על בטיחות הציבור – בהתאם לחוקים הרלוונטיים. בנוסף, המועצה רשאית לפעול גם לשם שיפור חזות המרחב הציבורי או הבטחת מעבר בטוח, וזאת בכפוף להסכמות עם הדיירים ולמטרות בעלות ערך ציבורי מובהק.
במקרים חריגים שבהם ניתן להוכיח שימוש ציבורי ברור ומתמשך בשטח, כגון שביל גישה שאין לו חלופה אחרת, ניתן יהיה לבחון הסדרים משפטיים שיאפשרו למועצה לפעול ואף לממן תחזוקה – בין היתר באמצעות שינוי ייעוד, הפקעה או העברת זכויות לפי החוק. חוות הדעת מתייחסת גם לתשתיות ביוב במתחמים, וקובעת כי צנרת ביוב העוברת בשטח פרטי נחשבת "ביב פרטי", גם אם היא משרתת את כלל יחידות המבנן – ולכן אינה באחריות הרשות המקומית.
ראש מועצת שוהם, דפנה רבינוביץ: "נושא תחזוקת המבננים קרוב ללבי. אני מבינה היטב שלדיירים פרטיים יש קושי בתחזוקת מרחב ציבורי בהיקף נרחב. הנושא הזה מלווה את היישוב מאז הקמתו, ולאורך השנים ניסתה המועצה לגבש הסדרים בתחום אולם עד כה לא נמצאה נוסחה מיטבית. חוות הדעת החדשה מחדדת את גבולות האחריות, ואנחנו פועלים לקדם הסדרה טובה, שתהיה גם חוקית וגם שירותית יותר. לצד זאת, המועצה מסייעת לדיירים בבחירת נציגות מסודרת, שתוכל לייצג אותם מולנו באופן מסודר. אני רואה במהלך הזה התחלה של דרך חדשה – משותפת ומשופרת – שבמסגרתה נוכל להעניק לתושבים מענה ברור, מדויק וטוב יותר במסגרת החוק".
זה הזמן להתקדם
מתגובת המועצה עולה רצון להפגין נכונות להרחיב את המענה, אולי מפני שכעת ברור שהבטחות העבר לא יתממשו. הציפיות להתערבות מלאה של המועצה בשפ"פים התבדו, וראשת המועצה מבינה שעליה להפגין גישה גמישה ולהתגייס, וזה כבר מבורך.
כך או כך, חוות הדעת המשפטית החדשה, אף שאינה כופה על המועצה לפעול, מספקת הזדמנות לתקן. אם המועצה תאמץ את מרחב הגמישות הגלום במסמך ותפעל יד ביד עם הנציגות (ככל שתיבחר), יש סיכוי שתיסלל כאן "דרך חדשה" לשיפור תחזוקת המבננים ורמת השירות בהם.
בסופו של יום, האחריות הסופית מוטלת על הרשות המקומית, בין אם תוקם נציגות אפקטיבית ובין אם לא. למועצה יש את המנדט והכלים לדאוג שלא יישארו שכונות מוזנחות ויפה שעה אחת קודם. כאן גם המקום לשאול: מתי כבר ימונה מישהו במועצה ששולט בחומר ויהיה אחראי על הנושא?
סוגיית השפ"פים והמענה התחזוקתי להם היא לא רק עניין משפטי- פיננסי, אלא נוגעת בליבת איכות החיים בשוהם, בערך הנדל"ן ובהשפעת המרחב הציבורי - פרטי על כלל התושבים. אז קדימה!
אילן | 12:15 25.08.25