יום שבת, 15 באוגוסט 2020, כ"ה אב ה' תש"פ
לפרסום חייגו: 050-5552559

כתבות מגזין בשוהם

כתבות בשוהם,אנשים בשוהם,מסיפורי שוהם,עסקים בשוהם,

תחקיר המבננים בשוהם: בכייה לדירות

 נראה כי הסכם המבננים אשר הוצע לאחרונה ע"י המועצה לא עונה על ציפיות דיירי המבננים ומעורר סערה שהולכת ומתגברת ככל שהתושבים מבינים את המסמך המורכב ומשמעויותיו. מה היה עד היום? מה השתנה ומדוע?

פורסם בתאריך:


נכתב על ידי

איתי רז

הרקע

משמעות המילה "מבנן" היא קבוצת בניינים או בתים שנבנו על חלקה אחת. המבננים בשוהם הם נושא כאוב כבר הרבה שנים. מדובר בנושא משפטי סבוך שנובע מתכנון עירוני שמטרתו המקורית להעביר אחריות ועלויות פיתוח מהרשות המקומית אל יזמי הנדל"ן. בעלי הדירות בשוהם רוכשים מבלי משים גם את האחריות הזאת מהקבלנים. בפועל מדובר בבכיה לדורות, שאינה נחלתה הבלעדית של שוהם. מועצת שוהם לדורותיה נאבקה למצוא פתרון שיהיה מקובל על תושבי המבננים מחד, ויעמוד בסטנדרטים משפטיים ופיננסיים מאידך. הטיפול בנושא לא פסח גם על המועצה הנוכחית.

 

במרץ 2019 התפרסמה ב"אבן שוהם" כתבה שכותרתה "המבננים בשוהם - פצצה מתקתקת", ובה התרענו על הבעייתיות סביב נושא תחזוקת השטחים הפתוחים במבננים. חמישה חודשים לאחר מכן, בחודש אוגוסט, הוציאה המועצה הודעה רשמית לפיה היא גיבשה הסכם חדש שייאפשר לבצע מגוון עבודות תחזוקה במבננים, בתמורה לתשלום של 10 ש"ח לחודש לתושב, שייגבה באמצעות הארנונה. על פניו נדמה היה שנמצא פתרון מקובל על כולם. אלא שמספר חודשים חלפו, השנה הסתיימה, וההסכם המיוחל לא פורסם לציבור. במקביל, התברר כי בתחילת 2019 הפסיקה המועצה את גביית התשלום מהמבננים על פי ההסכם הקיים, ובאמצע השנה הפסיקו עובדי המועצה לפתע את תחזוקת המבננים, מבלי שהתושבים עודכנו על כך (למעט נקיון חד פעמי לקראת החגים). הדבר יצר חוסר בהירות לגבי התהליך. מחד מכריזים על הסכם מבננים חדש, ומאידך מפסיקים את הטיפול במבננים באופן חד צדדי עוד לפני שההסכם פורסם לציבור.

לפני מספר שבועות הודיעה סוף סוף המועצה שההסכם מוכן, והזמינה וועדי מבננים לעיין בו. למי שפנה למועצה בכדי לקבל את ההסכם, התברר שהוא אינו תואם את ההצהרות שנתנה המועצה חצי שנה קודם לכן. סכום התשלום שעליו הצהירה המועצה הוכפל. שלל עבודות התחזוקה שפורטו בהודעה המקורית הצטמצמו לרשימה קצרה יותר, וקוצצו משם עלויות שוטפות משמעותיות כגון תאורת רחוב. בנוסף מצהירה המועצה באופן חד משמעי כי בכל מקרה כל עלות העבודות תושת על התושבים עד השקל האחרון. היא גם שומרת לעצמה את הזכות לבטל את ההסכם בכל זמן משיקוליה הבלעדיים, והיא לא תספק כל אחריות לטיב העבודות שיתבצעו, או לנזקים שייגרמו כתוצאה מביצוען.

על אף שהמועצה הבטיחה הנחה משמעותית ל-1000 הראשונים שיחתמו על ההסכם, התושבים המאוכזבים לא מיהרו לחתום.

 

היסטוריית המבננים בשוהם

שוהם הוקמה בשנת 93. מי שתכנן את היישוב, עשה לא מעט שימוש בשפ"פים (ראו מסגרת), כך שלמעשה מרבית הבניה הרוויה ביישוב (בתי קומות) נבנתה כמבננים. ישנם גם בתים פרטיים או קוטג'ים שביניהם שפ"פ. בשנים הראשונות היו ביישוב מעט תושבים יחסית, ונושא השפ"פים עוד לא היווה אתגר משמעותי.

 

בשנת 2001, במהלך הקדנציה של ראש המועצה הנבחר הראשון, שחר בן-עמי, התקבלה החלטה שהמועצה תדאג לגינון, ניקיון ותחזוקת תשתיות של השטחים הפתוחים במבננים, מבלי שהתושבים ישלמו על כך בנפרד. הרציונל לכך היה שתושבי המבננים אינם אשמים במצבם, ושהם מקופחים מעט מבחינת השירותים שהם מקבלים מהמועצה, בעוד שמחיר הארנונה שהם משלמים למטר זהה למחיר שמשלמים שאר התושבים. התושבים נתבקשו לחתום על הסכם שיאפשר למועצה להיכנס למה שהוגדר כשטח פרטי.

 

בשנת 2009, בתקופת כהונתו של גיל ליבנה, הורחב ההסכם לטיפול נוסף בתשתיות הביוב והמים, בתמורה לתשלום שנתי נמוך שישלמו תושבי המבננים. לצורך כך נכתבה חוות דעת ע"י היועץ המשפטי דאז שמאפשרת למועצה לגבות תשלום עבור השירותים הנוספים.

 

בשנת 2018 לאחר שהתחלף ראש המועצה, עלתה מחדש שאלת הטיפול באחזקת המבננים על ידי המועצה. עלו טענות כי למעשה אחזקת השטחים הפתוחים במבננים על ידי המועצה משמעותה שימוש בכסף ציבורי לתחזוקת שטחים פרטיים. חבר הקואליציה, שימי אלבז, מונה למחזיק תיק המבננים, והחל בעבודה שמטרתה לקדם הסכם בין המועצה לבין התושבים שיעמוד בדרישות החוק ויהיה ולשביעות רצון הצדדים. כאן המקום לציין שאלבז משקיע שעות רבות וארוכות בניסיון לסייע לתושבי המבננים  שפונים אליו, חדשות לבקרים, על מנת שיסייע להם בנושאים שונים.

 

ההחלטה לפתוח מחדש את הסכם המבננים, לוותה מאוחר יותר בהפסקת הגביה על פי ההסכם הישן, והפסקה של עבודות התחזוקה במבננים מבלי שפורסם הסכם חדש. זהו למעשה המצב בו היישוב נמצא כיום, כאשר המועצה מאמינה שאין לה את הזכות החוקית לטפל בתחזוקת המבננים בטרם ייחתם הסכם מול התושבים. בשלהי 2019 אישרה מליאת המועצה את נוסח הסכם המבננים החדש. ההסכם כאמור פורסם לאחרונה, ולא גרף תשואות.

מבחן התוצאה

על אף הזמן שחלף בהמתנה להסכם, ועל אף ההזנחה המצטברת, התושבים לא מיהרו לחתום על ההסכם שפורסם. כתוצאה מכך, מי שנכנס לאחרונה למבננים מסוימים כגון רחבת פנינה הממוקמת ממש מול המועצה, ימצא שם רחוב מלוכלך, עם עשבים שוטים שהחלו לצמוח בין המדרכות, צמחיה מוזנחת, וזוהמה, בהתנהלות שאינה אופיינית לרחובותיה המטופחים של שוהם. בשיחה עם גורמים במועצה נמסר לנו כי ישנה כאמור בעיה חוקית למועצה לטפל בשטחים שאינם ציבוריים. רחבת פנינה, שהיא למעשה רחוב המחבר בין רח' האודם לשד' עמק איילון, מוגדרת ברמה התכנונית כשפ"פ. היא שייכת לתושבי הרחוב ולא למועצה. אולם ספק אם מי שרכש דירות ברחוב היה מודע לאפשרות שהמועצה תסרב לתחזק אותו, במיוחד על רקע העובדה שמיום הקמת היישוב דאגה המועצה לטפל ולתחזק את הרחוב, כפי שהיא עושה בכל רחוב אחר.

 

בדומה לרחבת פנינה, בעשרות בתים משותפים בשוהם מתחילים לראות את סימני ההזנחה. חלקם אף שרוי בעיצומו של מאבק בבעיות ביוב ואינסטלציה שלא ייפתרו ללא עזרתה של המועצה.

 

צורת ההתנהלות ונוסח ההסכם שפורסם הביאה את התושבים לתחושות קשות של אכזבה. התושבים שהחלו לחשוש לגורל רכושם ואיכות החיים שלהם, החלו לפתח דיונים בנושא, וחלקם החל לפנות לחברי המועצה ובעלי התפקידים על מנת לנסות ולקבל פתרונות למצב אליו נקלעו.

 

התושבים כועסים

 

התושבים התעוררו לפתע למציאות שבה הסביבה בה הם גרים מתדרדרת מבחינה חיצונית, ואין להם מענה מהמועצה, לא לנושא התחזוקה השוטפת ולא לנושא של תיקוני תשתית. בתחילה לא היה עיסוק אינטנסיבי בנושא מצד התושבים, היות והיו תקווה ואמון שהמועצה תמצא פתרון לבעיה, כפי שהתרגלו ב-20 השנים האחרונות. במהלך הזמן שחלף, ולאחר שמספר מבננים נתקלו בבעיות אקוטיות, והסכם המבננים הסופי החל להתגלגל בין התושבים, הבינו התושבים שהם עומדים בפני בעיה שטרם הכירו. חלקם של התושבים הבין בפעם הראשונה את המשמעות של רכוש משותף עם עוד עשרות תושבים אחרים, דבר שטומן בחובו הרבה מאוד בעיות. אחת הבעיות העיקריות בנושא המבננים היא היכולת להגיע להסכמה בין עשרות בתי אב שאינם בהכרח מאוגדים ולכן אין להם כלל נציגות שיכולה לשוחח עם המועצה. חלקם של התושבים החלו להתאגד באיחור, נוצרו קבוצות וואטסאפ לטובת העניין, ויש גם מי שלקח על עצמו לנסות ולטפל בבעיה עבור שכניו.

 

במכתב שהוציא תושב שלקח על עצמו לייצג את אחד מבננים הוא כותב למחלקה לאיכות הסביבה במועצה:

"איננו פורעי חוק ואיננו תושבים שרוצים לחיות בסביבה מזוהמת שבה ביוב זורם חופשי בגינה! כל שביקשנו זה סיוע והשתתפות הגיונית ומקצועית של בעלי המקצוע המתאימים, ולא מכתבי איום שיטילו עלינו אחריות לתיקון בלא דיחוי ובכל מחיר. אנחנו תושבים נורמטיביים שמשלמים מיסים וארנונה… אנחנו לא פורעי חוק ואיננו גרים בעזה… השיטה הלא מקצועית בה אתה נוקט כמנהל אגף איכות הסביבה במועצה בצורה של הטלת כל האחריות עלינו התושבים מבלי למלא התחייבויות מצד המועצה אינה מקובלת עלינו כלל.".

 

בקבוצות הוואטסאפ שנוצרו לטובת העניין כתבו תושבים לא מעט תלונות:

"נושא ההסכם החדש הוא בעייתי ומורכב. ולמעשה הופך את כל דיירי המבננים לחברת ניהול עם אחריות כבדה על כל המשתמע מכך מחד, ומאידך אנו ממשיכים לשלם את מלוא התשלום למועצה ולכאורה בגין 0 שירותים"

 

"מדוע הנושא לא פורסם כמו שצריך? מדוע לא ערכתם אסיפת דיירי מבננים בשוהם? מדוע התעוררתם עכשיו עם הנושא הזה? למה אתם חושבים שקיים ועד מבנן? מדוע אתם רוצים לשנות את ההסדר הקיים כיום? למה אנחנו צריכים לשלם תוספת על הארנונה שאנו משלמים כיום?  מדוע המועצה חושבת שהתושבים יקחו על עצמם את התפקיד של גזבר המועצה? על אף אחת מהשאלות ששאלנו לא נעננו"

 

"אני מרגישה שיש פה הפקרה של התושבים. כל הדרך שהמועצה דיבררה את האירוע באופן חובבני. לטעמי המועצה כופה הסדר שגובש באופן חד צדדי. אין שקיפות ואין הוגנות."

 

"המועצה מתחמקת מלקחת אחריות על אזורים שהיא החליטה כשפ"פ כדי להקטין הוצאות ע"ח דיירי המבננים, שלב הבא יחול על הגינות הסמוכות למבננים, כל אלה הם שטחים ציבוריים שרכבי המועצה ניכנסים עם משאיות כאוות נפשם, אשפה, גזם, ריקון מתקני בקבוקים וכו'. לא יתכן שהתושבים ישאו בתוצאות"

 

 

 

לא כל התלונות מוצדקות. חלקן מראה שהכותבים אינם מבינים את מצבם המשפטי, שהרי לא ניתן לצפות מאזרחים מן השורה שידעו לקרוא ולנתח חוזים משפטיים שנכתבו בידי מומחים, או להכיר לאשורו מצב משפטי סבוך שגם המועצה בעצמה נאלצת לקבל עליו חוות דעת מיועצים משפטיים מומחים. ברור גם שלא ריאלי לצפות מאזרח מן השורה שיחתום על הסכם משפטי בן 11 עמודים, מבלי שהוא מיוצג משפטית או קיבל הסברים מעמיקים.

 

העיתון עשה מאמץ רב לאתר תושבים שתומכים בהסכם המבננים החדש, הוצאנו "קול קורא" בקבוצת הוואטסאפ של תושבי המבננים, ואף ביקשנו מהמועצה לתווך בינינו לבין תושבים מרוצים, אבל התקשינו לאתר כאלה. לבסוף ביצענו פניה יזומה לתושב שבלט באמירות מתונות, והוא אמר לנו את הדברים הבאים:

"השטחים הפרטיים הפתוחים בשוהם הם דבר נפלא, היות והם מאפשרים לעבור בין הבניינים ואין כמעט בלוק אחד שחוסם מעבר בין רחובות סמוכים. האינטרס של כולם הוא ששטחים אלה יישארו פתוחים. למיטב הבנתי התברר שמבחינה חוקית אין למועצה את היכולת לתחזק את אותם שטחים. כיוון שמדובר בשטחים שכל הציבור נהנה מהם, המועצה צריכה למצוא דרך להמשיך ולתחזק אותם. לדעתי הסכם המבננים הוא אינטרס של כולם. התושבים צריכים להבין שבעבור עלות של 20 שקלים בחודש, הם משיגים לעצמם שקט, כי יש מי שמטפל להם בעניינים. אני מאמין שבלי קשר למה שכתוב בהסכם, המועצה תמשיך לדאוג למבננים כפי שהיה בעבר. אם קבלן של המועצה יעשה עבודה לא טובה, הוא יהיה אחראי לכך. יש לקבלנים ביטוח, ובמקרה הגרוע נגיע לבית משפט לתביעות קטנות. לדעתי התושבים צריכים לחתום, ולא לחפש מלחמות."

 

 

גיל ליבנה

בחוות הדעת שהוציא היועץ המשפטי החדש של המועצה נכתב כך: "המועצה אינה רשאית להחליט להשתתף במימון הוצאות העבודות בשפ"פים… הואיל והמדובר בהטבה שניתנת לחלק מהתושבים וזאת על חשבונם של כלל תושבי היישוב…". אמירה זו, שאינה משתמעת לשתי פנים, שוללת מן המועצה את הזכות להחליט לטפל בתחזוקת השטחים הפתוחים במבננים, גם אם היא מאוד רוצה בכך. בכל שיחותינו עם עם המועצה והעומד בראשה, נאמר לנו פעם אחר פעם שהמועצה אינה מתכוונת בשום פנים ואופן לעבור על החוק, ולכן בהסתמך על חוות הדעת, לא תחזור לטפל בשטחים פרטיים פתוחים ללא הסכם עם התושבים.

לכאורה הדבר משליך באופן שלילי על פועלה של המועצה ב-20 השנים האחרונות, שכן אין חולק על כך שעבודות התחזוקה שהתבצעו במבננים עוד מתקופתו של שחר בן-עמי מומנו ע"י המועצה. בחוות הדעת החדשה יש התייחסות לתקופות הקודמות: "כפי שנקבע בהסכם המקורי… משנת 2001 (תקופת שחר בן עמי - א.ר) וכפי שהובהר בחוות דעתו של יועמ"ש המועצה הקודם משנת 2009 (תקופת גיל ליבנה -א.ר), הרי שביחס לשאלת מימון העבודות, אין כל חולק והעמדה היא חדה וברורה… מוסכם כי כספי המועצה הינם כספי ציבור אשר נגבים מכלל תושבי המועצה על מנת שיושקעו בפעולות לטובת כלל הציבור ולא לטובת פלוני או אלמוני. פועל יוצא הוא כי כספי המועצה צריך שיהיו מושקעים בתחזוקת השטחים הציבוריים ולא בשטחים פרטיים… ברור כי המועצה אינה רשאית להחליט להשתתף במימון הוצאות העבודות בשפ"פים כאמור לעיל, הואיל והמדובר בהטבה שניתנת לחלק מהתושבים וזאת על חשבונם של כלל תושבי היישוב, לרבות אלו אשר אינם נהנים משירותים דומים של המועצה."

 

חשוב לציין כי שאלנו במועצה ישירות, האם למעשה שני ראשי מועצה קודמים פעלו בניגוד לחוק, ונענינו ע"י המועצה כי אין כל טענה כזאת. בדף התשובות שהוציאה המועצה לפני מספר ימים אף נכתב "לאחרונה התקבלו מספר פסקי דין בנושא, ובעקבותיהם התקבלה חוו"ד משפטית. על פיהם, על מנת לאפשר את מתן השירותים הללו על ידי המועצה, נדרשת המועצה לגבש הסדר חדש, שיגדיר את היקף השירותים והתמורה בגינם, בהתאם להוראות הדין". 

לא הצלחנו לאתר את פסקי הדין המדוברים.

 

פנינו ישירות לראש המועצה ב-15 השנים שקדמו לקדנציה הנוכחית, מר גיל ליבנה, וביקשנו לברר עימו את הרקע לנושא תחזוקת המבננים, שהעיסוק בו החל בשוהם כבר לפני 20 שנה, כשגיל היה חבר מועצה צעיר. הוא שטח בפנינו את המצב כפי שהוא מבין אותו.

 

מהו הרקע המשפטי לדרך שבה פעלה המועצה בעבר בעניין המבננים?

"שני עקרונות משפטיים עמדו בבסיס הדרך שבה פעלה המועצה בנושא המבננים במהלך הקדנציות של שחר בן-עמי, ושלי. העיקרון המשפטי הראשון אומר שהמועצה לוקחת אחריות על שטחים משותפים פתוחים לציבור. מדובר בשטחים שכל אזרח יכול לעשות בהם שימוש ויש לו בהם זכות מעבר. זאת ההצדקה לכך שהמועצה משתמשת בכספי ציבור בכדי לתחזק שטח שהוא למעשה בבעלות פרטית. לצורך הדוגמא, ברגע שהציבור מקבל זכות שימוש קבוע בשטח פרטי, אם לא תהיה שם תאורה, וכתוצאה מזה מישהו יפול, או שהמשתלבות התעקמו ומישהו נפגע מכך, המועצה כשלה במבחן התוצאה. אמנם מי שחשוף מיידית לתביעה הוא וועד הבית או וועד המבנן של אותו מקום, אבל המועצה צריכה להסתכל על טובת הציבור כולו, ולכן ההחלטה שנתקבלה היא שעדיף בהרבה לוודא את תחזוקת השטחים ברמה טובה, מאשר להגיע לדיונים מאוחר יותר לגבי מי אשם בכך שתושב נפגע.

העיקרון המשפטי השני הוא של קניית שרותים מרצון. כלומר, בכדי שהמועצה תוכל לתחזק את תשתית המים והביוב באופן קבוע, ישנו הסכם בין התושבים לבין המועצה לפיו בתמורה לתשלום כלשהו מטעם התושבים, המועצה נותנת את שירותי התחזוקה.

 

הסכם המבננים הבנוי על היסוד הראשון לא נוצר בתקופתי, אלא עוד קודם לכן, בתקופת כהונתו של שחר. בתקופתי הורחב ההסכם, שעד אותו זמן לא כלל תיקוני מים וביוב. המועצה קיבלה חוות דעת מהיועמ"ש דאז לגבי יכולתה של המועצה לספק שירותי תחזוקה לתשתיות המים והביוב בשפ"פים, ולגבות על כך תשלום מהתושבים.

 

לעניין השאלה המשפטית שהיוותה את הטריגר להסכם מבננים חדש, אני גורס שתפקידו של היועץ המשפטי הוא לספק פתרונות. המועצה צריכה להגדיר כיצד היא רוצה לפעול, ומתפקידו של היועמ"ש למצוא את הדרך לעשות את זה באופן חוקי. החסם הגדול, אינו ניסוח ההסכם אלא קבלת שיתוף פעולה מהמבננים. לאורך השנים הגעה להסכמה עם כל תושבי המבננים היתה אחת המשימות הקשות. היו מבננים שכלל לא חתמו על ההסכם. אבל גם לגבי מבנן שלא חתם על הסכם, כמה זמן אתה יכול להשאיר אותו ללא תאורה, לדוגמא?

לכן, במצב שבו גם ככה קשה לקבל שיתוף פעולה מהתושבים, להעלות על הכתב חוזה של 11 עמודים, זה לפגום בסיכויים שמישהו יסכים לחתום עליו. הסכם שפותח ב-20 משפטי "והואיל", הוא לא הסכם שאדם מן היישוב מסוגל להבין".

 

אם תמשיך המועצה לטפל בתחזוקת המבננים, האם אין סכנה להגיע להוצאות שהמועצה לא תוכל לעמוד בהן?

"אני לא חושב כך. התוספת עבור התחזוקה שאינה כוללת את תיקון תשתיות הביוב והמים היא לא גדולה. בתקופת שחר בן-עמי ביצענו זאת ולא גבינו כל תשלום מתושבי המבננים. לאחר שהרחבנו את ההסכם בתקופתי לכלול גם תשתיות מים וביוב, הסכום שנגבה מהתושבים חושב כך שהוא יכסה את העלות במדויק. למעשה זה לא חישוב מסובך - מערכות המים והביוב ביישוב מטופלות על ידי קבלנים שזכו במכרז לשם כך, והם מקבלים בתמורה סכום חודשי קבוע. על פי החוזה הם מחויבים לתיקונים ככל שיידרשו, ללא הגבלה על מספר תיקונים חוזרים. המועצה הכניסה להסכם עם הקבלנים גם את הטיפול בתקלות מים וביוב בשטחי המבננים, ובתמורה הגדילה את התשלום החודשי לאותם קבלנים, כאשר התשלום ממומן במלואו מהסכום שנגבה מתושבי המבננים. 21 מבננים שחתמו על הסכם קבלת השירותים בזמנו, נכנסו למעשה תחת ההסכם הקיים מול הקבלנים, ולמועצה זה לא עלה דבר. את ההגבלות שיש לנו בהסכם מול הקבלן, לדוגמא החלפת צנרת רק עד 6 מטרים, החלנו כלשונן גם על ההסכם מול המבננים.

מבננים שלא חתמו על ההסכם באותה נקודה, לא קיבלו לאחר מכן שירות מהמועצה לתיקון תשתיות ביוב.

 

הסכום שנגבה מהתושבים לא אמור לכסות את כל הוצאות המועצה במבננים. כל נושא הניקיון, הגינון, החשמל, המדרכות והתאורה נעשה בעבר במימון המועצה, כאשר הסכום שנגבה מהתושבים משמש בכדי להכניס אותם להסכם עם קבלני תשתיות המים והביוב של המועצה.

אגב, מועצת שוהם מנהלת בעצמה את קרן המים והביוב שלה, והתעקשה במהלך השנים שלא להצטרף לתאגיד מים. במהלך השנים הצטברו סכומים יפים של כסף באותן קרנות, ולהערכתי יש שם מספיק כסף בשביל לתחזק ולתקן את תשתיות המים והביוב ברחבי היישוב, כולל אלה של המבננים. אין כמובן מספיק כסף בשביל להחליף את כל התשתיות, אבל אחזקה ותחלופה הדרגתית של התשתיות, זה לדעתי אפשרי".

 

למה בכלל החלטתם לקחת אחריות על שטחים המוגדרים פרטיים?

"המועצה הגיעה להסכם המבננים הראשון כתוצאה מדין ודברים שהחל אחרי שאנשים הבינו בדיעבד שכאשר קנו את הדירה, הם למעשה לקחו אחריות על שטחים משותפים מאוד גדולים. עורכי דין של נדל"ן לא בהכרח מסבירים ללקוח שלהם מהי המשמעות של שפ"פ בבניין, וכך אנשים קונים דירה מבלי שהם מבינים את גודל האחריות שעלולה ליפול עליהם כתוצאה מהיותם בעלים של שטח פתוח. בשלב שבו אנשים הבינו את הבעיה, הם פנו למועצה וטענו בפניה כי מעבר לעובדה שהם לא הכירו את המשמעויות הנגזרות מהשפ"פים, הרי שמי שבעצם תכנן את תוכניות בניין הערים אלה הן הרשויות. מי שתכנן את התב"ע הוא זה שהחליט על שטח משותף למספר רב של בניינים, מבלי שהיתה לרוכשי הדירות זכות לערער על כך. יתרה מזאת, כאשר ניתנו היתרי הבניה לקבלנים, הוגדר להם כי קווי הביוב והמים מגיעים רק לנקודה אחת בגבולות המגרש, מה שהעביר בעצם את האחריות אל הקבלן לסלול בעצמו את קווי המים והביוב לכל אחד מן הבניינים. יכול היה המתכנן לחלק את המגרשים בצורה אחרת, וליצור פחות שטחים פרטיים פתוחים. אבל יצירת השפ"פים למעשה מעבירה את עלויות הפיתוח הראשוניות מהרשות המקומית אל הקבלנים, ואת עלויות האחזקה מהרשות המקומית אל הדיירים. אנחנו כמועצה, עוד בתקופת שחר בן-עמי, החלטנו שתושבי המבננים למעשה נפגעו יחסית למי שאינו תושב מבנן, היות ובנוסף לתשלום הארנונה שלהם, שאינו מופחת, הם צריכים גם לשלם על שטחים שהוגדרו בתכנון פרטיים, אבל לציבור יש בהם זיקת מעבר ושימוש, בדיוק כמו כל רחוב ציבורי. התקיים דיון שבו עלתה גם ההצעה להפחית כמה שקלים למטר מהארנונה של דיירי המבננים, היות והם למעשה אחראים לתחזוקת הרחוב שמתחת לביתם. ההצעה הזאת נדחתה משני טעמים - האחד שלא רצינו למצב את המבננים כדיור שהוא פחות אטרקטיבי, והשני שהנחה בארנונה למעשה לא מבטיחה שהמבנן יתאגד ויתחזק בעצמו את השטחים הפתוחים. לכן החליטה המועצה לקחת על עצמה את תחזוקת המבננים, בכדי לוודא שלא יווצרו בשוהם איים של הזנחה".

 

אתה מזהה טעויות בדרך שבה נוהלו הדברים עד כה?

"אני גורס שהמועצה צריכה לבוא לקראת התושבים ככל שניתן. התושבים הרי נקלעו למצב הזה שלא באשמתם. השפ"פים הם תכנון של הרשות המקומית, לא של התושב, ולכן חשוב להיות רגישים.

הסכם המבננים החדש היה צריך להיות "אותה גברת בשינוי אדרת". המבחן למועצה בעיניי צריך להיות דווקא כמה תושבים חתמו על הסכם המבננים. זו לא חוכמה לנסח חוזה דרקוני ואז לנקוט בגישה שאומרת - אני הצעתי, אתם לא חתמתם. החוכמה היא לנסח את הדברים בצורה סבירה, ואז לעשות עבודת שטח ולדאוג להחתמה של כמה שיותר מבננים, בכדי שהמועצה תוכל להמשיך ולטפל במבננים. זו צריכה להיות השאיפה.

אני לא רואה איך המועצה גובה כסף רטרואקטיבית מהתושבים, אחרי זמן מה, אז בשביל מה לרשום את זה שם? בכלל, כמו שאמרתי, הייתי משתדל לצמצם את ההסכם לשניים שלושה עמודים, ככה שכמה שיותר תושבים יחתמו.

זה גם לא הגיוני שמזכירת המחלקה לאיכות הסביבה במועצה תעשה טלפונים לתושבים ותגיד להם להעביר את החשמל על שמם. זה הרי לא משהו שיכול היה לעבור בחיים. המועצה ומחלקת איכות הסביבה צריכות היו לחשוב בצורה יותר שירותית".

 

אם היית ראש מועצה, איך היית ממשיך מכאן?

"ההסכם הקודם למעשה עדיין בתוקף, היות ולא היה לו תאריך סיום. לדעתי אפשר להסתמך על הסכם המבננים הקודם, ולא לגעת בו כלל. את המאמצים כדאי להשקיע, במקום בפתיחת ההסכם הקיים, בהחתמה של אותם מבננים שלא חתמו עליו בעבר, בכדי שאפשר יהיה לתת לכולם את אותם שרותים, ולדאוג לכל תושבי היישוב באופן אחיד".

 

איזה מסר לדעתך צריכה הכתבה להעביר?

"חשוב שהתושבים יבינו שיש כאן הסכם חדש שמאחוריו עומד המשך נטילת אחריות של המועצה על המבננים. יש בהסכם קשיים ונקודות חולשה שראוי שהמועצה תתקן, אבל חייבים דיירי המבננים להבין שזה אינטרס שלהם להתארגן עכשיו ולחתום בסופו של דבר על ההסכם המשופר, בכדי שהמועצה תוכל להמשיך ולהיות אחראית לתחזוקה כפי שהיה בעבר".

 


רחבת הפנינה

 

תגובת המועצה

בתגובה לטענות העולות בכתבה, העבירה מועצת שוהם את התגובה הבאה:

"תחזוקת השטחים הפרטים המשותפים הינה נושא מורכב מאוד. בשוהם מדובר בעיקר בחניות הפרטיות של הדיירים, בהן יש מעבר של צנרת מים וביוב של בניינים הנמצאים על אותה חלקה, וכן בעבודות גינון, תאורה וניקיון של שטחים בעלי אופי ציבורי, שמצוים בשטח פרטי לחלוטין.

ב -2003 נחתם הסכם עם חלק מהמבננים ביישוב, 21 מתוך מעל 80. המועצה סבורה כי לכל התושבים שמתגוררים במבננים מגיע לקבל שירות זהה ולכן פתחה את ההסכם. במקביל ומכיוון שהסכום ששולם בגין ההסכם הקודם לא כיסה כלל את עלויות המועצה בגינו, וגם מכיוון שבשנים האחרונות התעוררו חילוקי דעות בין המועצה לבין חלק מהמבננים באשר לאופי והיקף העבודות המכוסות בהסכם זה, היה ברור שיש צורך דחוף לגבש הסכם חדש, ברור ושקוף, שיחול בצורה שוויונית על כל המבננים ביישוב.

המטרה של ההסכם היא לסייע לתושבי היישוב לתחזק באופן שוטף, בצורה נאותה, את השטחים הפרטיים המשותפים – ללא השקעה של כסף ציבורי בתשתיות הפרטיות הללו. כמו כן נועד ההסכם להגדיר בצורה מפורטת את העבודות שתבוצענה על ידי המועצה במסגרתו, כדי להסיר את אי הבהירות.

אכן לפני כחצי שנה גובש הסכם חדש, אשר עלה לדיון במליאת המועצה, אולם משהתברר שחסרים בהסכם זה מרכיבים, דוגמת ביטוח צד ג' לשטחים הפתוחים, הוחלט להחזיר אותו לבדיקה נוספת של גורמי המקצוע.

אנו מפרסמים את ההסכם לתושבים ומקיימים כל העת פגישות עם ועדי מבננים. אנו מקבלים משוב מהתושבים, ואם נתקלים בבעיות או אי בהירות, דוגמת סעיפים מסויימים בחוזה, אנו פועלים להסדרתם.

באשר לתאורת המבננים – במסגרת עבודת הבדיקה שנעשתה לקראת גיבוש ההסכם התברר שהמועצה משלמת חשבונות חשמל בגין תאורת השטח הפרטי של חלק מהמבננים, מדובר כאמור בכסף ציבורי שאסור לעשות בו שימוש לשטח הפרטי. אנו מקבלים את הביקורת על כך שאופן העברת המידע לתושבים היה לקוי, ועל כן עיכבנו את ביצוע ההעברות. אנו עומדים בקשר עם ועדי המבננים גם בנושא זה, כדי לבצע את המהלך בצורה נכונה, שמתאימה לצורכי כל מבנן.

אנו חוזרים ומדגישים כי מטרתנו היא לסייע לתושבים ולאפשר להם חלופה ראויה לתחזוקת המבנן. ישנם מבננים שבחרו חלופות אחרות, דוגמת חברות ניהול, ואנו מברכים על כל פתרון שנוח לתושבים, ובלבד שתהיה תחזוקה ראוייה של המבנן, לרווחת דייריו."

 

לעניין הטענות לנוסח ההסכם מסרה המועצה:

"סעיפים 9, 10 ו-20 בהסכם אכן נוסחו בצורה לא בהירה, ובהנחיית ראש המועצה סעיפים אלה ינוסחו מחדש, בצורה מקלה יותר."

 

 

 

ומה עם חברי המועצה, נבחרי הציבור?

הכתבה עוסקת אמנם בנושא המבננים, אולם בין השורות עולה שאלה נוספת מטרידה. הסכם המבננים אושר במליאת המועצה שנערכה ב-31/12/19. בישיבה נוכחים 10 חברים בעלי זכות הצבעה: ראש המועצה, 8 חברי הקואליציה ויו"ר האופוזיציה. נערך דיון על הסכם המבננים, הכולל 11 עמודים, ומלווה בחוות דעת שגם היא כתובה על גבי 11 עמודים. אף לא אחד מחברי הקואליציה שואל ולו שאלה אחת לגבי ההסכם. יו"ר האופוזיציה שואלת מספר שאלות שמעלות ספק רב לגבי מידת ההבנה שלה את הנושא. בתום דיון קצר, מצביעים כל הנוכחים פה אחד בעד אישור ההסכם.

 

לאור העובדה, שההסכם שהוצע עורר כעס אצל התושבים במידה כזאת שגרמה למועצה למשוך אותו בחזרה לצורך ביצוע תיקונים, נשאלת השאלה איך לא נמצא אף לא חבר מועצה אחד מבין חברי הקואליציה או האופוזיציה שיקרא את ההסכם ויצביע על הבעייתיות שבניסוח שלו אל מול התושבים.

על רקע זה, פנינו לכל חברי המועצה שנכחו בישיבה בשאלות הבאות:

1. האם קראת לעומק את ההסכם שבעדו הצבעת?

2. איך חשבת שהתושבים יקבלו את ההסכם כפי שנכתב?

 

 חבר המועצה זיו שמע ענה:

"הסכם המבננים הוא נושא מורכב מאוד ולכן עבודת המטה שנעשתה עליו על ידי הגורמים המקצועיים במועצה הייתה מעמיקה וכן, גם הנהלת ומליאת המועצה עסקו בנושא באופן נרחב. כמובן שקראתי את ההסכם ולמדתי אותו טרם קיום הדיון על כך בהנהלת המועצה. עלו שאלות על ידי ועל ידי שאר חברי המועצה במטרה להבהיר סוגיות שונות, שמענו את סקירתם של בעלי המקצוע ואת המלצתם, זאת במספר ישיבות שונות בנושא, ורק לאחר מכן קיבלנו החלטה. ההחלטה שלנו כמליאת המועצה נעשתה בהתאם לחוות הדעת המקצועיות והמשפטיות, והמטרה שלנו כמועצה היא לאפשר לתושבים להביא את השטח הפרטי המושתף לרמת תחזוק וניהול טובה ואיכותית".

 

 חבר המועצה איתן ליליוס ענה:"קראתי את הסכם המבננים ואני חושב שההסכם נולד מתוך רצון לסייע לתושבים ולא להפקיר אותם בשטח. זהו הסכם מסגרת שמאפשר גם לכל מבנן לפנות באופן פרטי  למועצה לטיפול בבעיות ספציפיות. אני מדגיש שסוגיית המבננים היא סוגיה ארצית שרשויות רבות לא מצליחות לפתור ואנו בשוהם עושים משהו ייחודי ולא מתעלמים מהאחריות שלנו"

 חבר המועצה פלג רשף ענה:"תהליך הסדרת נושא המבננים הוא תהליך מבורך ומורכב כאחד. לא רבות המועצות והעיריות המוכנות להיכנס לתהליך הסדרה, למרות זאת מועצת שהם לקחה על עצמה להתמודד גם עם משימה זו.

כחלק מהתהליך, ההסכם נידון במספר רב של פורומים מקצועיים ואחרים, כולל בהנהלת המועצה ובמליאה.

התעמקנו בחומרים ובהצעות שהוגשו וקיימנו דיון מעמיק.

 

כמי שמכיר בחשיבות הנושא לדיירי המבננים, אני תקווה שנוכל לחתום על ההסכם עם ראשי המבננים בהקדם. יחד עם זאת יש צורך להבין כי מה שנמצא בשטח פרטי, לא יכול להיכנס תחת אחריות המועצה ותיקון בעיות בשטחים פרטיים לא יכול לחול על מיסי הקהילה הציבוריים.

מדובר בנושא מורכב, גם בהיבט המשפטי.

פעלנו בהתאם לחוות הדעת המשפטית שקיבלנו, בהתאם להמלצות מגורמי המקצוע במועצה ובהתאם לשיקול הדעת שלנו, כנציגי ציבור שטובת הכלל עומדת לנגד עינם.

בסוף, מטרתנו היא אחת – סיוע לתושבים לתחזק בצורה הטובה ביותר את השטח הפרטי המשותף במבנן, במסגרת החוק.

בכוונתנו להמשיך לפעול ע"מ שההסדר ייושם בצורה שוויונית, שקופה ואחראית – לכל תושבי המבננים שיסכימו לקבל את המתווה המוצע.

 

חברי המועצה סוזי בר, אלי פלג, רונן פרידמן, יוחנן תורג'מן, ויוסי לוי בחרו שלא להגיב.

 

 

מה זה שפ"פ?

השטחים הבעייתיים, דוגמת רחבת פנינה, המצפה, הבניינים שבין רחובות הסלע, קדם, זוהר ומכבים, ועוד רבים אחרים, מוגדרים בחוק כשפ"פ, הלא הוא "שטח פרטי פתוח".

מדובר במונח תכנוני, שהוא בכלל המצאה של עיריית ניו-יורק. במקור הומצא הדבר כמעין מנגנון "יד רוחצת יד" בין יזמים לבין העירייה, כאשר בתמורה להגדלת אחוזי בניה או שינוי ייעוד של קרקע, התחייבו היזמים לאפשר לציבור כולו גישה לאזורים מסוימים בשטח שלהם, שם יוקמו פארקים, גינות ציבוריות וכד'. לכאורה הסכם ממנו כל הצדדים מרוויחים, אולם בפועל נתן את יריית הפתיחה למשחקי חתול ועכבר בין בעלי הקרקע לבין הרשויות, כאשר היזמים מנסים להתחמק מחובתם, או שרוכשי הפרויקט מנסים לסגור שטחים שלמעשה הוגדרו כשפ"פ בטענה שאלו הם רכושם. רק בכדי לסבר את האוזן ברמת האבסורד, הלובי של בניין המשרדים ברוטשילד 22 בתל אביב, בו יושבת הנהלת פייסבוק, והמשמש גם כמלון מפואר, הוא למעשה שפ"פ. בשנת 2017 הגיעו מספר פעילים חברתיים לבניין במשך ארבעה ימים רצופים והתנחלו בו. הנהלת הבניין פנתה למשטרה, והמשטרה שהגיעה למקום, נאלצה לעזוב כלעומת שבאה, לאחר שהתברר כי שטח הלובי מוגדר כשפ"פ, ועל כן לא ניתן למנוע מהציבור לשבת בו להנאתו.

 

בשוהם מצב השפ"פים הוא פשוט בהרבה.

המשמעות של הגדרת שטח כשפ"פ בשוהם היא שהיזם שבונה את קבוצת הבניינים במבנן אחראי גם לפיתוח השטחים שביניהם, ולרוב השטח ישמש ברובו לחניות. בשוהם, קו הביוב וקו המים שהרשות המקומית סוללת מגיעים רק עד קצה גבול המגרש של המבננים. היזם הוא זה שמחוייב לסלול תשתיות ביוב ומים מקצה המגרש אל כל אחד מהבניינים שנמצאים בתוך המגרש. מי שתכנן את העיר שוהם אהב מאוד שפ"פים, כי זה מעביר את עלויות פיתוח התשתיות שבדרך כלל חלות על הרשות המקומית, אל היזם של הפרויקט.

בשלב התכנון, היזם מחזיק בבעלות על שטח המבנן כולו. לאחר שמכר את הדירות, השטחים הפתוחים שבין הבניינים המשותפים עוברים לבעלות כל דיירי הבניינים ביחד, כך שהקרקע בין הבניינים היא לא קרקע ציבורית, אלא קרקע פרטית עם ריבוי בעלים.

 

לשם הדוגמא מפינת רחובות הקדם וסלע לכיוון צפון-מערב, משתרע מבנן שבו 9 בניינים, 8 דירות בכל בניין, וסה"כ 72 דירות. חלקם של הבניינים נמצאים על רחוב קדם, חלקם על רחוב הסלע, וחלקם הנמצאים בעומק החלקה כלל לא גובלים ברחוב ציבורי. הבניינים מפוזרים בהיקף החלקה, והרחבה ביניהם היא רכוש משותף שלהם, ומשמשת בין היתר ככביש גישה לבניינים וחניה. 72 בעלי הדירות הם גם הבעלים של הכביש, תשתיות הביוב והמים שעוברות תחתיו, המדרכות, העצים עמודי התאורה וכו'. בבעלות הזאת, אין יתרונות, רק חסרונות. התושבים למעשה אמורים לשאת בעול התחזוקתי של אלמנטים ברחוב שבמקומות אחרים נמצאים תחת אחריותה של המועצה.

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: