יום ראשון, 21 באוקטובר 2018, י"ב חשון ה' תשע"ט
לפרסום חייגו: 050-5552559

נדל"ן בשוהם

נדל"ן בנייה פרויקטים בשוהם וחבל מודיעים,דירות להשכרה בשוהם, דירות למכירה בשוהם, עסקאות נדל"ן בשוהם

חוק פיצול בתים צמודי קרקע: ניתוח משפטי ותובנות מהשטח

חוק פיצול בתים צמודי קרקע: ניתוח משפטי ותובנות מהשטח מאת: עו"ד ונוטריון, גלעד שילה ויועצת הנדל"ן אורית שוהם (אור בי שיווק נדל"ן)

פורסם בתאריך:


חוק פיצול בתים צמודי קרקע: ניתוח משפטי ותובנות מהשטח

מאת: עו"ד ונוטריון, גלעד שילה ויועצת הנדל"ן אורית שוהם (אור בי שיווק נדל"ן)

ביום ה-7/8/17 פורסם ברשומות חוק התכנון והבניה, תיקון מס 117 התשע"ז 2017,  הידוע גם כחוק פיצולי בתים. התיקון בוצע על ידי הוספת סעיף קטן י' לסעיף 147 לחוק המקורי.

במאמר זה ננסה לעמוד על עיקריו של חוק זה ויישומו בשוהם, תוך שאנחנו מביאים תובנות מהשטח.

הגדרות לענין מאמר זה:

דירת המקור: הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה. הדירה הנוספת - דירת המגורים שתיווסף, היא הדירה אותה אנחנו רוצים להכשירלתת לה את ההקלה.

מטרת החוק: מתן הקלה לתוספת דירות מגורים לצמודי קרקע, בנוסף למה שהותר בפועל על פי הוראות התוכנית למגרש נתון. תוספת שנחשבה לפני ההקלה ל"סטיה ניכרת".

תחולת החוק: החוק חל רק על דירת מגורים, ("מערכת חדרים או תאים שנועדה לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד") שהיא דירה צמודת קרקע (דירה הנמצאת "על מגרש שלפי ייעודו מיועד לבניית עד ארבעה דירות לדונם לכל היותר ואשר מעליה או מתחתיה אין דירה נוספת"); בשוהם הכוונה לחד משפחתיים, דו משפחתיים, קוטג'ים טוריים במגבלת 4 יחידות לדונם, לרביעיות. מדורגים למינהם אינם בין 'המאושרים'.

זאת ועוד: החוק לא יחול על ישובים שלפי תמ"א 35 מספר יחידות המגורים באותו ישוב מוגדר וקבוע מראש והכוונה למושבים וקיבוצים, מכאן שבמושבים מסביב לשוהם, לא יחול חוק זה.

מהות החוק: החוק מאפשר בתנאים שיפורטו להלן, את הוספת הדירה הנוספת, לדירת המקור כאשר ניתן ליתן הקלה לדירה נוספת אחת בלבד לכל דירה מקור. מכאן שמי שיש לו יותר מיחידת מגורים נוספת, יוכל להכשיר רק יחידה אחת. לתשומת לב בעלי שתים או שלוש יחידות נוספות. כרטיס אדום.

התנאים:

•  דירת המקור בת 120 מ"ר לפחות.

•  הדירה הנוספת בת 45 מ"ר לפחות אפשר 60 מ"ר פלוס אבל היא חייבת לכלול גם מטבח, שירותים וכניסה נפרדים.

•  התוכנית מכוחה בנוייה דירת המקור, היא מלפני 1/1/2017.

•  מספר הבקשות להתרת פיצולים ינוע על כ 20% ממספר יחידות הדיור המקוריות הרלבנטיות. הכוונה היא למנוע עומס (תחבורתי, תשתיתי, חינוכי וכיוצ"ב) כך שלא כל דירת מקור תזכה להתרת פיצול. למשל אם בשוהם 600 דירות מקור, סתם דוגמא, אזי רק 120 מהן (לפי 20 אחוז) תיזכנה להיתר. בשוהם בינתיים התקבלה החלטה להתיר רק 20 אחוז, המינימום שבחוק, ובעתיד תישקל האפשרות להגדלה, אז כל הקודם זוכה! ובכל מקרה, נעלה מכל ספק, שלא כל דירות המקור שתירצנה בכך, אם המספר יהיה רב, תקבלנה אישור.

•  לא הוגשה התנגדות לבקשה להקלה ואם הוגשה, נדחתה.

•  הדירה תשמש להשכרה או למגורי קרובי הבעלים. ולא ניתן יהיה להעביר בה בעלות או לעשות בה שימוש חורג. הערה על אודות כך תירשם בטאבו או במערך רישום מקביל.

•  חשוב מאוד: ניתן לקבל הקלה גם לגבי שטח המוגדר כשטח שירות במרתף או מחסן. או שהוסף כשטח שירות ובתנאי כי השטח הכולל לא יעלה על 60 מ"ר (!) ובתוכו שטח המחסן לא יעלה על 7.5 מ"ר. במילים אחרות, אם דירה שנוצרה משטח עיקרי יכולה להיות גדולה מ-60 מ"ר, דירה שנוצרה משטחי שירות, לא תעלה על 60 מ"ר (ו-7.5 מ"ר, המרה ממחסן).

נושאים נוספים:

•  חניה: עד 60 מ"ר אין חובה ליצור מקום חניה נוסף, אבל ניתן יהיה לדרוש "כופר חניה". משום כך, קבעה הועדה מקומית לתכנון ובניה שוהם כי תתעדף בקשות להקלות בגין דירות נוספות, ששטחן עולה על 60 מ"ר.

•  מיגון: אין צורך לבנות ממ"ד אולם מקום בו לדירת המקור היה ממ"ד (בשוהם כל דירות המקור הן כאלה) יכולה הועדה המקומית לדרוש חיזוק אחד מחדרי הדירה הנוספת.

•  רשות מקרקעי ישראל: בקשה העומדת בתנאי ההקלה לא תידרש לאישור רמ"י ולא ידרש כל תשלום בענינה.

• היטל השבחה: מדובר כאן בהשבחה ועל כן נדרש תשלום היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (שתיקון זה הוא חלק ממנו: סעיף 147 (י)) כדלקמן:

•  דירה נוספת המבוססת על שטח עיקרי: "היטל מופחת" של 34 אחוז (34 אחוז, מ-50 אחוז של ההשבחה עצמה) בשני תשלומים: חצי כעת וחצי בזמן מימוש זכויות במקרקעין בעיקר, מכר הנכס הכולל דירת המקור והדירה הנוספת.

•  דירה נוספת משטחי שירות ו/או מחסן: היטל השבחה מלא (50 אחוז מההשבחה, רגיל).

תובנות מהשטח:

תיקון 117 לחוק, מטרתו להתמודד עם בעיות ענף הדיור כך שמאפשר לבעלי צמודי הקרקע לפצל את דירתם לדירה נוספת. ברמת הריווחיות מדובר בהכנסה נוספת בחסות מדינת ישראל. למשוואה זו יש להוסיף עלויות בניה, הכשרת היחידות, היטלי ההשבחה וכופר החניה באופן התואם את דרישות החוק. בנוסף יש לדאוג גם ליישור קו עם מדיניות הועדה המקומית לתכנון ובניה שוהם.

בשוהם, קיימים כיום מספר רב של צמודי קרקע שחקיקה זו עשוייה להכשיר את יחידות הדיור הלא חוקיות הקיימות בהם. בהקשר זה יש צורך להבחין בין הסבת שטחים עיקריים להסבת שטחי שירות.

שטחים עיקרים: עשוי להיות פתרון מעולה לבעלי הדירות המבוגרים, שימשיכו להתגורר במפלס התחתון וישכירו את המפלס העליון בו אין להם שימוש כעת, תוך תוספת מכובדת לפנסיה שלהם ותוך ניצול הטבות המס למשכירי דירות למגורים.

באשר לשטחי השירות: ההיטלים הנדרשים לתשלום בגין הכשרה יחידה נוספת הממוקמת בשטחי שירות המצויים במרתף, עשויים להיות גבוהים למדי ולא תמיד יהיה הדבר ריווחי  למעונין בהכשרה/הקלה, לדוגמא: היטל השבחה וכופר חניה בסך של 250,000 ₪, עשויים להוריד את הכדאיות. כך שבמצב שכזה עדיף לחשוב על השקעות נדלניות אחרות כגון, רכש בחו"ל או רכש נכס אחר לחלוטין. לדוגמא: רכש נכס מקרקעין זול בישראל תוך שמירת מלוא ההנאה מהנכס הנוכחי, בידי בעליו.

הצלחת חקיקה זו, מותנית בשיתוף פעולה מלא של הגורמים המקצועיים בשוהם, שידרשו לתת כתף להצלחת מהלך זה דרך הגמשת והנגשת המערכת, לטובת כולם.

כך או כך, ההסדרה שענינה תיקון חוק זה, תשנה, ללא ספק, באופן דרמטי, את שוק יחידות הדיור הקטנות להשכרה בשוהם, ותוציא משוק זה חלק ניכר מהמשכיריםנכסים, הנוכחיים.

תגובות

captcha
הקלד את המספרים שאתה רואה בתמונה: